采用市场法评估土地使用权价值，土地使用年限的修正系数=（待估土地剩余使用年限的年金现值系数/交易实例剩余使用年限的年金现值系数）

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正确答案:错误

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第1题：

运用市场法评估地产价格时，进行个别因素修正包括()

A、土地面积

B、土地使用年限

C、容积率

D、地形地质

E、交易时间

参考答案：ABCD

第2题：

某一待估宗地剩余使用年限为25年,土地还原利率为10%,所选的参照物剩余使用年限为20年,则土地使用年限修正系数为()

A.1.09

B.1.07

C.0.94

D.0.92

参考答案：B

第3题：

对乙厂区的土地估价的思路应当是（）。

A．按出让土地使用权评估其公开市场价值

B．按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

C．用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

D．用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费

正确答案：B

第4题：

土地使用权投资额采用直线法摊销，当土地使用权剩余使用年限短于评估计算的服务年限时，摊销年限为（　）。

A、土地使用权剩余使用年限
B、矿山服务年限
C、评估计算的服务年限
D、土地使用权剩余使用年限与评估计算的服务年限的平均数

答案：A

解析：

土地使用权剩余使用年限短于评估计算的服务年限时，以土地使用权剩余使用年限作为土地使用权摊销年限。

第5题：

对乙厂区土地估价的思路应当是（）。

A．按出让土地使用权评估其公开市场价值

B．按出让土地使用权评估其公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

C．用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

D．用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费

正确答案：B

第6题：

建筑物评估的特点包括()

A、房地合估

B、房地分估

C、建筑物产权受土地使用权年限制约

D、土地使用权年限受建筑物产权制约

E、建筑物产权不受土地使用权年限制约

参考答案：AC

第7题：

待估宗地为一块商业用途的空地,评估人员收集一项交易实例作比较参照物,待估宗地的剩余使用年限为30年,交易实例所列土地的剩余使用年限为35年,其他情况与待估宗地一样,假设折现率为8%,求该交易实例的使用权年限修正系数()。

A、0.9659

B、1.0325

C、0.9432

D、0.8956

参考答案:A

第8题：

将待估土地与近期内发生交易的类似土地进行对照比较，并根据已发生交易的土地价格，经过多种因素修正后，求得待估土地的价格，这种方法称为( )。

A．基准地价修正法

B．收益还原法

C．市场比较法

D．因素修正法

正确答案：C
解析：市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。

第9题：

某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。
评估乙厂区土地市场价值时，最适宜的估价思路是（　　）。

A.采用市场法按照出让土地使用权评估其公开市场价值
B.采用假设开发法按照出让土地使用权评估其公开市场价值
C.按照出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D.采用成本法评估乙厂区房地产市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

答案：C

解析：

以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额；以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响。由于题意是评估土地市场价值，而且乙厂区土地使用权类型是划拨，因此 C 项最合适。D 项是乙厂区房地产市场价值。

第10题：

运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括（）。
A. 土地使用年限修正系数 B.期日修正系数
C.拆迁费用修正系数 D. 土地等级修正系数
E.容积率修正系数

答案：A,B,E

解析：

在基准地价修正法中，需修整的因素有：①被估宗地使用年期修正系数； ②期日修正系数；③容积率修正系数；④其他因素修正系数。

采用市场法评估土地使用权价值，土地使用年限的修正系数=（待估土地

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