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市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。一般来讲市场法评估应

题目

市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。一般来讲市场法评估应具备的条件主要有下列选项中的（）

  • A、要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于5个
  • B、选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性
  • C、交易时间与评估基准日尽可能接近
  • D、交易应具有透明性、公平性和有效性
  • E、交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致
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第1题：

《城市房屋拆迁估价指导意见》明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。


答案：
解析：
通过市场调查，选取5个与拟拆迁住宅房地产类似的可比实例，用市场法的模型测算一个典型的住宅房地产价格，扣除设定的典型住宅房地产的安置价格，得出本地区住宅房地产的区位价；通过市场调查，对拟拆迁片区内商业房地产一般租金进行分析推算，用收益法的模型测算一个典型的商业房地产价格，扣除设定的典型商业房地产的重置价格，得出本片区商业房地产的区位价；各房屋的安置价格采用成本法评估，并进行楼层朝向修整，各宗房地产评估单价等于该房屋区位价与重置价之和，评估总价等于评估综合单价与建筑面积的乘积。

第2题：

采用市场法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于（　　）个。

A:2
B:3
C:5
D:10

答案：B
解析：

第3题：

在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为 ( )的价格。

A．评估时间

B．评估基准日

C．过去时点

D．未来时点


正确答案：B
解析：本题考核点为运用市场法评估房地产价值的实质内涵。市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被估房地产在评估期日的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素四类。通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估基准日的价格。

第4题：

在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。

A评估时间

B评估基准日

C过去时点

D未来时点


B
略

第5题：

从大的方面来讲，运用市场法评估设备，被评估设备与参照设备之间的比较因素一般包括( )因素。

A:地域
B:行业
C:一般
D:交易
E:个别

答案：A,D,E
解析：

第6题：

下列选项中，不宜作为市场法评估中，可比实例的有（　）。

A. 急于买卖的交易
B. 利害关系人之间的交易
C. 认为是哄抬价格的交易
D. 二级房地产市场的交易
E. 交易期间磋商频繁的交易

答案：A,B,C
解析：
以下交易实例不宜作为可比实例：（1）利害关系人之间的交易；（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；（3）急于买卖的交易；（4）司法拍卖的交易；（5）认为是哄抬价格的交易；（6）对交易对象有特殊偏好的交易；（7）相邻不动产合并分割的交易。

第7题：

采用市场法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于（　　）个。

A.2
B.3
C.5
D.10

答案：B
解析：
采用市场法（又称比较法、交易实例比较法、市场比较法）评估房地产价格时，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3至5个的可比实例即可。

第8题：

市场比较法,又称为()

A.市价比较法

B.市场资料比较法

C.评估比较法

D.买卖实例比较法

E.交易实例比较法


参考答案：ABDE

第9题：

房地产市场发育不成熟或房地产交易不多的地区，不适宜采用市场比较法进行评估。

A对

B错


对
略

第10题：

一般来讲，运用市场法评估设备，设备的比较因素一般包括（）因素.

  • A、地域
  • B、行业
  • C、一般
  • D、交易
  • E、个别

正确答案:A,D,E

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