某房地产开发公司开展多种经营,本年发生如下业务,请分析该公司下述业务有没有税收筹划空间?应如何筹划?为江南建筑公司介绍一工程项目,合同金额1000万元,江南建筑公司支付中介费60万元。

题目

某房地产开发公司开展多种经营,本年发生如下业务,请分析该公司下述业务有没有税收筹划空间?应如何筹划?为江南建筑公司介绍一工程项目,合同金额1000万元,江南建筑公司支付中介费60万元。

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第1题:

某房地产开发公司(增值税一般纳税人)2019年7月发生如下业务:
  (1)销售2016年3月开工建设的住宅项目,取得含税收入166000万元,从政府部门取得土地时支付土地价款78000万元。该项目选择简易计税方法计税。
  (2)支付在建项目的施工单位甲建筑公司工程价款,取得甲公司上月开具的增值税专用发票,注明金额12000万元,税额1080万元。
  要求:根据上述资料,回答业务(2)准予从销项税额中抵扣的进项税额为( )万元。

A.0
B.648
C.1080
D.1200

答案:C
解析:
业务(2)准予抵扣的进项税额=1080(万元)。

第2题:

计算题:甲公司2014年1月签订如下合同:与某企业签订了一项建筑安装合同,合同总价款5000万元,将甲公司将其中一部分工程分包出去,分包合同记载的金额为1000万元,与保险公司签订了一份财产保险合同,投保金额为500万元,支付保费20万元,计算甲公司应缴纳的印花税。


正确答案: 建筑安装合同应纳印花税=(5000+1000)×0.3%×10000=18000(元)。
保险合同应缴纳印花税=20×1%×10000=200(元)。

第3题:

建筑公司总承包一项工程项目,工程总价为2 000万元。该公司将金额为400万元的工程装潢业务分包结装潢公司。则建筑公司应纳营业税为( )万元。 A 35 B.48 C.80 D.100


正确答案:B
建筑公司的总承包人将工程公包给他人,以工程全部承包额减去付给分包人价款后的余额作为营业税的计税依据,建筑公司应纳营业税=(2 000-400)×3%=48万元。故选B。

第4题:

某房地产开发公司开展多种经营,本年发生如下业务,请分析该公司下述业务有没有税收筹划空间?应如何筹划?本年开发一个高档别墅小区,为满足住户的需要,所有别墅在交付时均进行了内部装修,内部设施齐全,均安装了中央空调、太阳能热水器等。别墅小区营业收入共25000万元,可扣除项目8000万元。


正确答案:别墅在交付时进行了内部装修会导致房地产项目增值率偏高,在累进税制度下从而土地增值税太高。建议:别墅交付时不进行装修,交付之后再进行装修和安装。这样做可以达到以下效果:降低了工程结算金额,中央空调和太阳能热水器等大型设备等可以免除缴纳营业税的税负;可以降低增值率,剥离装修和安装服务,使之不被包含在销售收入中,仅需缴纳营业税,避免缴纳高额的土地增值税。

第5题:

某房地产开发企业拥有一块原值为700万元的自有土地,近期拟对土地进行开发,为临近的某学院开发23000平方米的学生公寓,预计总销售价格4600万元,经测算,土地增值税扣除项目金额约为3000万元。请分析房地产企业此项目涉及的各项税收负担,并分析此项目的经营行为有无税收筹划的空间?如果有,请提出可行的税收筹划方案。


正确答案: 房地产开发企业的应纳税:
营业税及附加:4600万×5.5%=253(万)
土地增值额计算:增加值=4600-3000=1600(万)
增值率:1600万÷3000万=53%,适用税率40%,速算扣除数5%,
土地增值税:1600万×40%-3000万×5%=490万
流转环节总税负:253万+490万=743万
筹划方案:将土地使用权先转让,然后代建。转让土地使用权,其土地的增值率略低,避免高额的土地增值税。代建行为收取手续费,仅需按5%的税率缴纳营业税,税负较轻。

第6题:

某房地产开发公司转让新建一幢写字楼取得不含增值税收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元,房地产开发成本为200万元,房地产开发费用为40万元(经税务机关批准可全额扣除),与转让房地产有关的税金为60万元(不含增值税和印花税)。该公司应缴纳的土地增值税为( )万元。

A.180
B.240
C.300
D.360

答案:B
解析:
扣除项目金额=50+200+40+60+(50+200)×20%=400(万元),土地增值额=1000-400=600(万元),增值额与扣除项目之比=600÷400×100%=150%,应纳土地增值税=600×50%-400×15%=240(万元)。

第7题:

某建筑装饰公司销售建筑材料,并代顾客装修。2004年度,该公司取得装修工程总收入1200万元。该公司为装修购进材料款项936万元(价款800万元,增值税款136万元)。该公司销售建筑材料适用增值税税率为17%,装饰工程的营业税适用税率为3%。该公司如何就缴纳流转税进行税务筹划?


正确答案: (1)增值率=(1200-936)÷1200×100%=22%
(2)该公司含税销售额增值率22%大于平衡点增值率20.65%,所以该项混合销售缴纳营业税可以降低税负,适宜作为营业税纳税人。
(3)节约税额=【1200÷(1+17%)】×17%-136-1200×3%=2.36(万元)
(4)如公司经常从事混合销售,且混合销售额增值率在多数情况下都大于增值税与营业税税负均衡平衡点的,注意使其年增值税应税销售额小于其全部营业额的50%

第8题:

某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元,房地产开发成本为200万元,房地产开发费用为40万元,与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为( )万元。

A.180

B.240

C.300

D.360


正确答案:B
增值额=1000-50-200-40-60-(50 200)?20%=600(万元),600?(50 200 40 60 50)=150%,适用50%的税率和15%的速算扣除率。应纳土地增值税=600?50%-400?15%=240(万元)。

第9题:

某房地产开发公司开展多种经营,本年发生如下业务,请分析该公司下述业务有没有税收筹划空间?应如何筹划?别墅小区由江南建筑公司承建,工程总价款4000万元(含设施款)。


正确答案:工程价款去除设施款,由客户和销售商直接签合同,避免营业税重复征税问题。

第10题:

某房地产开发公司开展多种经营,本年发生如下业务,请分析该公司下述业务有没有税收筹划空间?应如何筹划?为电力设计院开发一幢写字楼,售价10000万元,可扣除项目4000万元。


正确答案:代建写字楼,土地使用权先转给电力设计院,然后代建,收取手续费,仅需缴纳营业税;土地使用权增值率不高,税负也比较轻。

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