运用剩余法评估，需查清待估宗地的（　）的基本情况。

第1题：

答案：B

解析：

第2题：

利用路线价估价法估价的具体程序应为（　）

• A、①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价
• B、①确定待估宗地所处的路线价区段和路线价②确定待估宗地的临街深度和其他条件③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价
• C、①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数③确定待估宗地所处的路线价区段和路线价④估算宗地地价
• D、①确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的临街深度和其他条件④估算宗地地价

第3题：

第4题：

应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。

• A、供给与需求原则
• B、报酬递增递减原则
• C、替代原则
• D、协调原则

第5题：

在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是（）。

• A、求得的路线价已是正常价格
• B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
• C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
• D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
• E、路线价法不适用于非工地价格评估

第6题：

运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域（）。

• A、只要在同一个城市即可
• B、需在同一供需圈内
• C、要相邻
• D、需在同一级行政区内

第7题：

采用市场法评估土地使用权价值，土地使用年限的修正系数=（待估土地剩余使用年限的年金现值系数/交易实例剩余使用年限的年金现值系数）

第8题：

有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如表2所示。



表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:
(1)为什么要进行交易情况修正?
(2)在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。(若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值)

答案：

解析：

(1)房地产市场受政策因素，人为因素影响较很大，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于具体交易情况所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。
(2)根据交易情形修正系数，B参照宗地价格高于正常价格7%，应该属于收购临近房地产，支付了超出正常市场价格的价格，而D参照宗地价格低于正常价格5%，应该属于急于出售。在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。



因此，待估宗地的评估值为:
(714.36+717.47+809.45+703)+4=736.07(元/平方米)

第9题：

房地产评估中市场法比较实例选择条件（）。

• A、与待估房地产属同一供需圈
• B、待估房地产用途应相同或相似
• C、待估房地产的交易类型（价值类型）相同
• D、日期与待估宗地的估价期日应接近
• E、与待估房地产不在同一区域

第10题：

市场比较法中，在求取一宗待评估土地的价格，根据替代原则，将（）与在较近时期内已经发生交易的类似土地就交易实例进行比较。

• A、类似土地
• B、比较宗地
• C、待估土地
• D、标准宗地