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房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在计算净收益时不仅要包括

题目

房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在计算净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（）

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第1题：

下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）

A．净收益包括有形收益和无形收益

B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C．通常只有客观收益才能作为估价依据

D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值


正确答案：B

第2题：

房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在计算净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。 （ ）

此题为判断题(对，错)。


正确答案：√

第3题：

采用收益法测算房地产价格时，

A．房地产净收益按－固定数额逐年增

B．房地产净收益按－固定数额逐减压

C．房地产净收益按－固定比率额逐年增

D．房地产净收益按－固定比率额逐年减


正确答案：A

第4题：

从收益法的观点看，房地产的价值主要取决的因素包括（ ）。

A.未来净收益的大小
B.房地产的报酬率高低
C.获得净收益期限的长短
D.房地产的收益价格高低
E.获得净收益的可靠程度

答案：A,C,E
解析：
从收益法的观点看，房地产的价格或价值主要取决的因素包括：①未来净收益的大小，未来净收益越大，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短，获得净收益期限越长，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠程度，获得净收益越可靠，房地产的价格或价值就越高，反之就越低。

第5题：

下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有（　）。

A.净收益包括有形收益和无形收益
B.通常只有客观收益才能用于估价
C.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
D.应同时给出较乐观.较保守和最可能的三种估计值
E.空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算

答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。

第6题：

营业外收入包括固定资产盘盈、处置固定资产净收益、处置无形资产净收益、处置抵债资产净收益以及（ ）


参考答案：C

第7题：

采用收益法测算房地产价格时，公式



表示( )。

A、 房地产净收益按－固定数额逐年递增
B、 房地产净收益按－固定数额逐年递减
C、 房地产净收益按－固定比率逐年递增
D、 房地产净收益按－固定比率逐年递减

答案：A
解析：
这是收益年限为无限年时的净收益按－固定数额逐年递增的公式。

第8题：

房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 （ ）

此题为判断题(对，错)。


正确答案：×

第9题：

从收益法的观点看，房地产的价值主要取决的因素包括（　　）。

A、未来净收益的大小
B、房地产的报酬率高低
C、获得净收益期限的长短
D、房地产的收益价格高低
E、获得净收益的可靠程度

答案：A,C,E
解析：
从收益法的观点看，房地产的价格或价值主要取决的因素包括：①未来净收益的大小，未来净收益越大，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短，获得净收益期限越长，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠程度，获得净收益越可靠，房地产的价格或价值就越高，反之就越低。

第10题：

在收益法评估房地产价值中，评估的依据是（ ）。
A.实际净收益 B.客观净收益 C.正常净收益 D.市场净收益


答案：B
解析：
实际净收益，是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，实际净收益由 于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。在正常的市场条件下房地产用于法律上允许 的最佳利用方向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期，我们把这个收益 称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据。

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