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房地产评估中市场法比较实例选择条件（）。A、与待估房地产属同一供需圈B、待估房地产用途应相同或相似C、待估房地产的交易类型（价值类型）相同D、日期与待估宗地的估价期日应接近E、与待估房地产不在同一区域

题目

房地产评估中市场法比较实例选择条件（）。

  • A、与待估房地产属同一供需圈
  • B、待估房地产用途应相同或相似
  • C、待估房地产的交易类型（价值类型）相同
  • D、日期与待估宗地的估价期日应接近
  • E、与待估房地产不在同一区域
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第1题：

根据替代原理,运用市场比较法进行房地产价格评估要求市场资料与待估房地产具有相关性。()

此题为判断题(对，错)。


参考答案：正确

第2题：

待估宗地为一块商业用途的空地,评估人员收集一项交易实例作比较参照物,待估宗地的剩余使用年限为30年,交易实例所列土地的剩余使用年限为35年,其他情况与待估宗地一样,假设折现率为8%,求该交易实例的使用权年限修正系数()。

A、0.9659

B、1.0325

C、0.9432

D、0.8956


参考答案:A

第3题：

在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。（ ）

此题为判断题(对，错)。


正确答案：×

第4题：

选择可供比较的交易实例作为参照物，一般应注意以下几点（）

  • A、与待估房地产属于同一交易类型
  • B、与待估房地产的估价日期超过半年
  • C、参照物的交易属于正常交易
  • D、与待估房地产的区域特征明显

正确答案:A,C

第5题：

运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域（）。

  • A、只要在同一个城市即可
  • B、需在同一供需圈内
  • C、要相邻
  • D、需在同一级行政区内

正确答案:B

第6题：

所选可比实例与待估物业所处地区应相同,或处于同一供需范围内的类似地区。这是由市场比较法的()所决定的。

A.替代原理

B.最有效使用原理

C.公平原理


参考答案：A

第7题：

待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为可比交易实例，有关情况如表4-5所示。



已知以下条件:
(1)交易情况正常。
(2)2015年以来，土地价格每月比2015年10月上涨1%。
(3)可比交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区位因素修正系数情况可参照表4-6进行判断。




注:比较标准以待估地块的各区位因素为标准，即待估地块的区位因素分值为l00。
(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
(5)折现率为8%。
要求:根据上述资料，要求评估待估地块2016年5月的市场价值。


答案：
解析：
分析:
(1)交易情况修正。
从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
(2)交易日期修正。交易实例A交易日期修正系数=107÷100=1.07
交易实例B交易日期修正系数=105÷100=1.05
交易实例C交易日期修正系数=104÷100=1.04
注:由于地价每月上涨1%，故从交易实例A成交日期2015年10月至评估基准日2016年5月地价共上涨了7%j交易实例B从成交期2015年12月至评估基准日2016年5月地价共上涨5%；交易实例C从成交期2016年1月至评估基准日2016年5月地价共上涨了4%。
(3)区位因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需进行区位因素调整。
交易实例B区位因素调整系数=100÷86=1.163
交易实例C区位因素调整系数=100÷93=1.075
注:式中86由表4-6中纵向加总获得，同理93也由表4-6纵向加总获得。
(4)个别因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
(5)权益状况修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与
C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(假定折现率为8%):
交易实例A及C剩余年限修正系数=



(6)计算待估土地初步价格。
A=1500×1×1.07×1×1.03×o.9659=1597(元/平方米)
B=1400×1×l.05×l.163×l.03=1761(元/平方米)
c=1450×1×l.04×1.075×1.03×0.9659=1613(元/平方米)
(7)采用算数平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=(1597+1597+1613)÷3=1657(元/平方米)
待估地块总价评估值=1657×600=994200(元)

第8题：

()是求取待估房地产(估价对象)在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

A、长期趋势法

B、成本法

C、市场比较法

D、假设开发法


参考答案：B

第9题：

利用路线价估价法估价的具体程序应为（　）

  • A、①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价
  • B、①确定待估宗地所处的路线价区段和路线价②确定待估宗地的临街深度和其他条件③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价
  • C、①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数③确定待估宗地所处的路线价区段和路线价④估算宗地地价
  • D、①确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的临街深度和其他条件④估算宗地地价

正确答案:B

第10题：

评估人员对一幢商业楼房进行评估，可参照交易实例的房地产总积分为96分，市场交易价格为1500万元，该待估建筑物的房地产总积分为80分，则待估该建筑物的评估值约为（）。

  • A、1800万元
  • B、1500万元
  • C、1450万元
  • D、1250万元

正确答案:D

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