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某市房地产开发企业开发一栋写字楼并全部出售，取得销售收入100000万元。开发此栋写字楼支付地价款和相关的过户手续费20

题目
单选题
某市房地产开发企业开发一栋写字楼并全部出售，取得销售收入100000万元。开发此栋写字楼支付地价款和相关的过户手续费2000万元，发生土地拆迁补偿费300万元、“三通一平”费400万元、建筑安装工程费500万元，与该写字楼相关的销售费用800万元，管理费用1200万元，财务费用500万元。则该房地产开发企业在计算土地增值税时，允许扣除的房地产开发成本为（）万元。
A

700

B

1200

C

2700

D

3200

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相似问题和答案

第1题：

某房地产开发公司2008年度开发一栋写字楼出售。销售收入总额2000万元；支付开发写字楼的地价款400万元；开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水和供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元；开发过程中向非金融机构借款500万元，借款期限1年。施工、销售过程中发生管理费用和销售费用260万元。经当地税务机构确定，除利息以外的其他房地产开发费用扣除比例为5%，写字楼所在地的城市维护建设税税率为

7%，教育费附加征收率为3%(同期金融机构借款利息率为5%)。

要求：根据资料与营业税、土地增值税、企业所得税的有关规定，分别回答下列相关问题：

(1)销售写字楼应当缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加；

(2)计算土地增值税的增值额时，可扣除的开发成本和开发费用；

(3)计算土地增值税的增值额时，可扣除的税费和附加扣除费；

(4)该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税；

(5)该房地产开发公司2008年度销售写字楼应缴纳企业所得税。


正确答案：
【答案】
(1)销售写字楼应当缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加=2000×5%+2000×5%×(7%+3%)=110(万元)。
(2)计算土地增值税的增值额时，可扣除的开发成本和开发费用
可扣除的开发成本：100+80+520=700(万元)万元
可扣除开发费用：(400+700)×5%+500×5%=80(万元)
本题中的拆迁补偿费100万元，水电基础设施费80万元，建筑工程费520元，属于开发成本，向非金融机构借款500万元，应按同期金融机构借款利息率5%计算准予扣除的利息支出，除利息外的其他房地产开发费用为：(400+700)×5%=55(万元)。
(3)，计算土地增值税的增值额时，可扣除的税费和附加扣除费
考查有关税费扣除的规定，以及从事房地产开发加计扣除20%的规定。
2000×5%+2000×5%×(7%+3%)+(400+100+80+520)×20%=330(万元)
(4)该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税
(2000－400－700－80－330)×30%=147(万元)
土地增值税的增值率=(2000－400－700－80－330)÷(400+700+80+330)×100%=32%，税率为30%，再按土地增值额和30%的税率计算出应纳土地增值税。
(5)该房地产开发公司2008年度销售写字楼应缴纳企业所得税
根据有关计算企业所得税的规定，该房地产开发公司2008年度销售写字楼应缴纳企业所得税=[2000－(400+100+80+520)一25－260－2000×5%×(1+7%+3%)－147]×25%=(2000－1 100－25－260－110－147)=358×25%=89.5(万元)。

第2题：

某房地产开发公司2002年度开发一栋写字楼出售。取出的销售收入总额2000万元；支付开发写字楼的地价款400万元；开发过程中支付拆迁补偿费100万元、供水和供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元；开发过程中向非金融机构借款500万元，借款期限1年。施工、销售过程中发生管理费用和销售费用260万元。经当地税务机构确定，除利息以外的其他房地产开发费用扣除比例为5%，写字楼所在地的城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%，根据题目内容与土地增值税、企业所得税的有关规定，分别回答下列 75～78 问题：

第 75 题 计算土地增值税的增值额时，可扣除的开发成本和开发费用为（ ）万元。

A．780

B．795

C．960

D．1000


正确答案：A
教材第332、333页  
有关土地增值税的增值额的计算规定。  
可扣除的开发成本：100+80+520＝700（万元）  
可扣除开发费用：（400+700）×5%+500×5%＝80（万元）  
考核目的及分析：测试考生是否熟悉计算土地增值额时，有关开发成本、开发费用的确定方法。本题中的拆迁补偿费100万元，水电基础设施80万元，建筑工程费520元，属于开发成本，向非金融机构借款500万元，应按同期金融机构借款利息率5%计算准予扣除的利息支出，除利息外的其他房地产开发费用为：（400+700）×5%＝55（万元） 

第3题：

亿民房地产开发公司建造一幢写字楼并出售，取得全部销售收入5000万元(营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。该公司为建造写字楼支付的地价款为500万元，房地产开发成本为1000万元(该公司因同时建造其他楼盘，无法按该写字楼计算分摊银行贷款利息)。该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10%。 法律问题及要求： 请分析并计算亿民公司转让该写字楼应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税额。


正确答案：
(1)转让房地产收入为5000万元。
　　(2)转让房地产的扣除项目金额为：
　　①取得土地使用权所支付的金额为500万元。
　　②房地产开发成本为1000万元。
　　③与转让房地产有关的费用为：(500＋1000)×10%＝150(万元)
　　④与转让房地产有关的税金为：5000×5%＋5000×5%×(7%＋3%)＝275(万元)
　　⑤从事房地产开发的加计扣除为：(500＋1000)×20%＝300(万元)
　　扣除项目金额为500＋1000＋150＋275＋300＝2225(万元)
　　(3)转让房地产的增值额为5000－2225＝2775(万元)(4)增值额与扣除项目金额的比例为：
　　2775/2225＝124．7%
　　应纳土地增值税为：2225×50%×30%＋2225×(100%－50%)×40%＋2225×(124．7%－100%)×50%＝1053．75(万元)(或应纳土地增值税为：2775×50%－2225×15%＝1387．5－333．75＝1053．75(万元)

第4题：

某房地产开发企业取得一宗土地使用权用于建造写字楼，支付的地价款和相关税费共计200万元；开发期间支付土地征用费及拆迁补偿费80万元、公共配套设施费50万元，支付建筑企业工程款640万元（合同规定工程总价款800万元，当期实际支付总价款的80%，剩余的20%作为质量保证金留存1年，建筑企业按照工程总价款开具了发票）；项目竣工后，企业对外销售了70%的写字楼、20%的写字楼用于抵偿前期欠材料供应商的购货款；剩余的10%用于对外出租。则该房地产开发企业进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发成本是（ ）万元。

A.651
B.693
C.770
D.837

答案：D
解析：
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。可以扣除的房地产开发成本=（80+50+800）×（70%+20%）=837（万元）。

第5题：

　　某市一家房地产开发公司，2019年1月发生业务如下：
　　（1）销售一栋旧办公楼，签订销售合同，注明含税销售收入2000万元，该公司选择增值税简易计税方法；因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2013年1月，购置价款为500万元，缴纳契税15万元，并能提供契税完税凭证。
　　（2）通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计3000万元，本年度占用60%开发写字楼。开发期间发生开发成本4200万元；发生管理费用1200万元、销售费用1500万元、利息费用500万元（能提供金融机构贷款证明且能按照转让房地产项目计算分摊）。该写字楼竣工验收后，房地产开发公司将写字楼总面积的40%直接销售，签订销售合同，取得不含税销售收入19000万元，允许税前扣除的相关税费为1045万元；剩余的60%对外出租，当年取得租金收入200万元。
　　其他相关资料：当地政府规定，房地产开发企业其他房地产开发费用准予扣除的比例为4%，地方教育附加的征收比率为2%。
　　要求：根据上述资料，回答下列问题。
该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税（ ）万元。

A.7096.03
B.7390.05
C.7561.05
D.7932.67

答案：B
解析：
增值额=19000-4221=14779（万元）增值率=14779÷4221×100%=350.13%，适用税率60%，速算扣除系数35%。应纳土地增值税=14779×60%-4221×35%=7390.05（万元）。

第6题：

根据上文，回答第 75～78 题

某房地产开发公司2002年度开发一栋写字楼出售。取出的销售收入总额2000万元；支付开发写字楼的地价款400万元；开发过程中支付拆迁补偿费100万元、供水和供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元；开发过程中向非金融机构借款500万元，借款期限1年。施工、销售过程中发生管理费用和销售费用260万元。经当地税务机构确定，除利息以外的其他房地产开发费用扣除比例为5%，写字楼所在地的城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%，根据题目内容与土地增值税、企业所得税的有关规定，分别回答下列相关问题：第 75 题 计算土地增值税的增值额时，可扣除的开发成本和开发费用为（ ）万元。

A．780

B．795

C．960

D．1000


正确答案：A
有关土地增值税的增值额的计算规定。 
可扣除的开发成本：100+80+520＝700（万元） 
可扣除开发费用：（400+700）×5%+500×5%＝80（万元） 
考核目的及分析：测试考生是否熟悉计算土地增值额时，有关开发成本、开发费用的确定方法。本题中的拆迁补偿费100万元，水电基础设施80万元，建筑工程费520元，属于开发成本，向非金融机构借款500万元，应按同期金融机构借款利息率5%计算准予扣除的利息支出，除利息外的其他房地产开发费用为：（400+700）×5%＝55（万元）

第7题：

2019年3月某市房地产开发公司转让5年前自建的一栋写字楼，合同注明不含税转让收入8000万元，当年购入土地支付地价款2200万元，该写字楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该写字楼重置成本5000万元，成新度为70%。缴纳与转让该写字楼相关税金440万元（不含增值税和印花税）。该房地产开发公司转让写字楼应缴纳土地增值税（　）万元。

A、573.50
B、550.00
C、556.80
D、500.00

答案：C
解析：
扣除项目＝2200＋5000×70%＋440＋8000×0.5‰＝6144（万元）
增值额＝8000－6144＝1856（万元）
增值率＝1856÷6144×100%＝30.21%，适用税率为30%
应纳土地增值税＝1856×30%＝556.80（万元）

第8题：

位于市区的某房地产开发企业建造写字楼，2008年发生的相关业务如下：

(1)取得土地支付出让金4000万元，缴纳相关费用160万元；

(2)写字楼开发成本3000万元，另发生装修费用500万元；

(3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明)；

(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。

(其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。)

根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：

征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权和开发成本所支付的金额合计为( )万元。

A．4160

B．3830

C．4000

D．2000


正确答案：B
解析：取得土地使用权所支付的金额=(4000+160)×50%=2080(万元)。
  应扣除的开发成本的金额=(3000+500)×50%=1750(万元)。
  合计=2080+1750=3830(万元)。

第9题：

某房地产开发企业（增值税一般纳税人）开发一栋普通标准住宅楼出售，取得不含税销售收入1800万元，转让时缴纳可以在土地增值税前扣除的相关税金10.8万元。建此住宅楼支付土地使用权的地价款和按规定缴纳的有关费用合计400万元，开发成本800万元，与开发项目有关的利息支出90万元，但无法按照房地产开发项目分摊，该省政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%。该房地产开发企业应缴纳土地增值税（ ）万元。

A.0
B.72
C.99
D.171

答案：A
解析：
建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免征土地增值税。扣除项目金额=400+800+（400+800）×10%+10.8+（400+800）×20%=1570.8（万元）；增值额=1800-1570.8=229.2（万元）；增值率=229.2÷1570.8×100%=14.59%，未超过20%，按照规定，应予以免税，即应缴纳土地增值税为0。

第10题：

甲房地产开发公司新建两栋写字楼，各支付地价款及相关费用为700万元，开发成本均为1200万元。其中A栋发生利息支出120万元，能按房地产开发项目分摊且能提供金融机构证明。B栋发生利息支出100万元，不能提供金融机构证明。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例分别为5%和8%，则这两栋写字楼可扣除的开发费用共计为（ ）万元。

A.367.00
B.258.00
C.320.00
D.198.50

答案：A
解析：
税法规定，利息支出凡能按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除，房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除，房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）。A栋写字楼开发费用＝120＋（700＋1200）×5%＝215（万元）；B栋写字楼开发费用＝（700＋1200）×8%＝152（万元），则开发费用合计＝215＋152＝367（万元）。

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