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评估饭店用地价格时，可先采用（）估出该物业价格，然后运用成本法确定建筑物价格并予以扣除，以得到土地的试算价格。

题目
单选题
评估饭店用地价格时，可先采用（）估出该物业价格，然后运用成本法确定建筑物价格并予以扣除，以得到土地的试算价格。
A

收益还原法

B

剩余法

C

路线价法

D

成本法

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第1题：

该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为( )。

A．该两幢建筑物的抵押评估价格之和

B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

C．该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格


正确答案：B

第2题：

关于收益性物业的现房价格和期房价格，说法错误的是()

A:物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格
B:当为建筑物已建成的物业时，即为期房价格（含土地价格）
C:物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）
D:期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格

答案：B
解析：
物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。该物业的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的物业；当为建筑物已建成的物业时，即为现房价格（含土地价格）。物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。

第3题：

纳税人在计算缴纳土地增值税时，提供的扣除项目不实的，应由税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。其评估价格确定时应考虑的因素包括( )。

A．房屋重置成本价

B．成新度

C．取得土地使用权时的基准地价

D．同类房地产的市场交易价格


正确答案：ABC
解析：我国现行税法规定，提供扣除项目不实的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

第4题：

运用成本法进行估价的公式是，建筑物折旧=建筑物重新购建价格－()。

A、房地产价格
B、建筑物开发成本
C、土地价值
D、建筑物市场价值

答案：D
解析：
建筑物折旧=建筑物重新购建价格－建筑物市场价值

第5题：

某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

　6.采用成本法估价时，估价的基本路线为（　）。

　　A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格
　　B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧
　　C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
　　D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值

答案：C
解析：
本题考查的是工业房地产估价的常用方法。成本法估价的操作步骤：（1）选择具体估价路径；（2）测算重置成本或重建成本；（3）测算折旧；（4）计算成本价值。本题采用成本法估价的技术路线为：该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金。

第6题：

该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（ ）。

A．该两幢建筑物抵押评估价值之和

B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

C．该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格


正确答案：B

第7题：

运用成本法估价时，物业价格构成中包括()。

A:土地取得成本
B:开发成本
C:投资利息
D:物业折旧
E:开发利润

答案：A,B,C,E
解析：
从成本法的角度来看，物业价格通常由如下七大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。

第8题：

()是指采用市场比较法评估出的物业试算价格。

A.比准价格

B.收益价格

C.积算价格


参考答案：A

第9题：

某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁移至城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售与某开发有限责任公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。
　　【问题】
1.你认为这样做合适吗说明理由。
　　2.作为一名注册房地产估价师，你认为对于某饮料厂适宜的估价方法是什么估价注意哪些问题


答案：
解析：
1.这么做不合适。因为估价对象现实用途是工业，但开发公司购买此地，肯定会变更用途，估价用途应该是商业，选用成本法可能关联性较小，不能真实反映该地块的价值，因为原工业房地产不符合最高最佳利用，所以迁出，因此，应优先按商业用途估价。如果是商业用途用地，应优选比较法和收益法、假设开发法。
　　2.如果该开发有限公司对原工厂进行装修改造用作商业用途，适宜选用假设开发估价，估价师预测开发完成后的价值（比较法和收益法）扣减后续续建的必要支出和应得利润，来求取该饮料厂的房地产价值。
　　注意选择具体估价方法，明确估价的假设前提，选择最佳的开发经营方式、预测开发经营期，接着，开发完成后房地产价值的确定，可以找该地段用作商业的三个类似可比实例，进行交易情况、市场状况和房地产状况的修正，最后得到用于商业用途的价值。
　　也可以选用收益法，则需要考虑平均的月租金、出租率、运营费用，计算净收益，选定报酬率和收益年限，确定最终结果。
　　测算后续开发的必要支出，确定折现率或应得利润，得到最后结果。

第10题：

运用成本法对房地产价格评估，其适用范围主要是()。

A. 新开发地
B. 学校用地
C. 公园用地
D. 商业用地
E. 机场用地建筑物

答案：A,B,C,E
解析：
关注各种方法的适用范围。成本法一般适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的建(构)筑物评估比较适用。

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