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某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元

题目
单选题
某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中的无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。(2010年试题)
A

5286. 72

B

7552. 45

C

9939. 23

D

14198. 90

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第1题：

预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。

A．2500

B．400

C．2100

D．2900


正确答案：C
依题意，根据公式：

第2题：

某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。

A．4858

B．5200

C．2700

D．6264


正确答案：B

第3题：

某写字楼年出租狰收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为（ ）万元。

A．4580

B．5580

C．6580

D．7580


正确答案：D

第4题：

某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4％和3％，该房地产的报酬率为6％。该房地产的收益价格为（　　）万元。

A．183.78
B．257.55
C．873.19
D．1427.16

答案：B
解析：
净收益每年不变的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种。收益期为有限年的公式收益期为有限年的公式为：

此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y≠0；③收益期为有限年n。
根据题意得，该房地产的收益价格

（万元）

第5题：

某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（　）万元。

　　A.66.34
　　B.98.42
　　C.984.20
　　D.1213.85

答案：B
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。价值减损额＝（40－25）/8.5%×[1－1/1.08510]＝98.42万元。参见教材P221。

第6题：

某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）。

A．4858

B．5200

C．2700

D．6264


正确答案：B

第7题：

某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（　）万元。

A. 992
B. 3306
C. 10014
D. 12723

答案：C
解析：
本题考查的是收益法。在收益期内，采用将收益期折现的方法，收益期结束后转售，分两阶段评估价格。

第8题：

某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（ ）万元。

A．368

B．552

C．561

D． 920


正确答案：B

第9题：

某写字楼的持有期估计为l0年，预测其未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5%，运营费用每年增长3%；该类房地产的报酬率为8%，持有期结束时的资本化率为10%，转让税费为转售价格的6%。
请计算该写字楼目前的收益价值。


答案：
解析：
选用预知未来若干年后价格的收益公式：

注：本题中应注明期间报酬率和期末报酬率相同，均为8%。

第10题：

某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为( )。

A、 368万元
B、 552万元
C、 561万元
D、 920万元

答案：B
解析：
Y＝6%(1+40%)＝84%，A＝80×(1-40%)＝48(万元)

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