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在估算房地产投资项目的净现金流量时，应注意掌握的原则有（　）。

题目
多选题
在估算房地产投资项目的净现金流量时，应注意掌握的原则有（　）。
A

沉没成本不应考虑

B

固定成本不应考虑

C

不要忽视机会成本

D

可以忽视变动成本

E

以增量现金流量为基础

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第1题：

在进行投资项目的现金流量估算时，需要估算的是与项目相关的（ ）。

A．增量现金流量

B．企业全部现金流量

C．投资现金流量

D．经营现金流量


正确答案：A

估算投资方案的现金流量应遵循的最基本的原则是：只有增量现金流量才是与项目有关的现金流量。

第2题：

已知某拟建项目财务净现金流量如下表所示，则该项目的静态投资回收期是(41)年。进行该项目财务评价时，如果动态投资回收期Pt小于计算期n，则有财务净现值(42)。

A．5.4

B．5.6

C．7.4

D．7.6


正确答案：C
解析：投资回收期是指用投资方案所产生的净收益补偿初始投资所需要的时间，其单位通常用“年”表示。计算方法：如果每年的营业净现金流量(NCF)相等，则投资回收期：原始投资额/每年NCF；如果每年NCF不相等，那么，计算回收期要根据每年年末尚未回收的投资额加以确定。在本题中投资是2200万元，累计到第7年的时候为2000万元(尚为收回投资)，累计到第8年的时候是2500万(已经超过投资额)，因此，收回投资的时间肯定在7到8年之间，具体计算是：7+200/500=7.4。故(41)题选择C正确。动态回收期=(累计净现金流开始出现正值年份数)-1+上年累计净现金流的绝对值　/当年净现金流运用投资回收期判断投资项目是否可行的准则是：只有当项目的投资回收期未超过项目的寿命期(即前者小于后者)，投资项目才是可以接受的。题目中“动态投资回收期　Pt小于计算期n”，项目是可行的。因此可选则的只有B、C两个选项。又由于FNPV0，项目可行是错误的，所以(42)题选择B正确。

第3题：

5l.在进行投资项目的现金流量估算时，需要估算的是与项目相关的（ ）

A.增量现金流量

B.企业全部现金流量

C.投资现金流量

D.经营现金流量


正确答案：A

第4题：

房地产开发投资项目财务评价的基本报表应包括（）。

A、总投资估算表
B、现金流量表
C、财务计划现金流量表
D、开发建设投资估算表
E、资产负债表

答案：B,C,E
解析：
房地产投资项目财务报表包括基本报表和辅助报表。基本报表主要有4个：现金流量表、财务计划现金流量表、利润与利润分配表、资产负债表。辅助报表主要有4个：项目总投资估算表、项目经营收入估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。

第5题：

某房地产投资项目的现金流量见下表.如果投资者的目标收益率为12%，求该项目的财务净现值。表：某房地产投资项目的现金流量




A、261.84
B、288.79
C、322.23
D、345.21

答案：A
解析：
已知ic=12%，将每年的净现金流量折现到投资起始点，再于初始投资求和。项目的财务净现值FNPV：FNPV=-2600+500/(1+12%)+600/(1+12%)2++800/12%[1-1/(1+12%)6-2]×(1+12%)-2=261.84（万元）

第6题：

在估算投资项目各年净现金流量时，为了避免发生错误，应掌握的原则有（ ）。

A．以增量现金流量为基础

B．沉没成本不应考虑

C．不要忽视机会成本

D．不应忽视项目实施产生一些间接影响


正确答案：ABCD
在估算投资项目各年净现金流量时，为了避免发生错误，应注意掌握 以下原则：(1)以增量现金流量为基础；(2)沉没成本不应考虑；(3)不要忽视机会成本；(4)不应 忽视项目实施产生的间接影响。

第7题：

在进行投资项目的现金流量估算时，需要估算的是与项目有关的（ ）。A．增量现金流量 B．企业全部现金流量C．投资现金流最 D．经营现金流量


正确答案：A
估算投资方案的现金流量应遵循的最基本原则是：只有增量现金流量才是与项目有关的现金流量。所谓增量现金流量，是指接受或拒绝某个投资方案后，企业总现金流量因此发生的变动。

第8题：

下列关于在估算固定资产更新项目的净现金流量时，需要注意的问题中不正确的说法是( )。

A.项目的计算期不取决于新设备的使用年限，而是由旧设备可继续使用的年限决定

B.需要考虑在建设起点旧设备可能发生的变价净收入，并以此作为估计继续使用旧设备至期满时的净残值的依据

C.由于以旧换新决策相当于在使用新设备投资和继续使用旧设备两个原始投资不同的备选方案中作出比较与选择，因此，所估算出来的是增量净现金流量

D.在此类项目中，所得税后净现金流量同所得税前净现金流量具有相同的意义


正确答案：D
【答案】D
【解析】在估算固定资产更新项目的净现金流量时，需要注意以下几点：(1)项目的计算期不取决于新设备的使用年限，而是由旧设备可继续使用的年限决定；(2)需要考虑在建设起点旧设备可能发生的变价净收入，并以此作为估计继续使用旧设备至期满时的净残值的依据；(3)由于以旧换新决策相当于在使用新设备投资和继续使用旧设备两个原始投资不同的备选方案中作出比较与选择，因此，所估算出来的是增量净现金流量；(4)在此类项目中，所得税后净现金流量比所得税前净现金流量更具有意义。

第9题：

房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至()等于零止的年数。

A.净现金流量
B.累计净现金流量
C.现金流人减去现金流出
D.净现金流量折现值的累计值

答案：D
解析：
房地产投资项目的动态投资回收期是指自投资起始点算起，净现金流量折现值的累计值等于零或出现正值的年份。

第10题：

房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至()等于零止的年份。

A、金流量
B、净现金流量
C、流入减去现金流出
D、净现值

答案：D
解析：
　　动态投资回收期(Pb)：自投资起始点算起，累计净现值等于零的年份。

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