基准地价评估的技术途径包括()

题目
单选题
基准地价评估的技术途径包括()
A

以土地定级为基础,用市场交易价格等资料评估基准地价

B

以影响地价的土地条件和因素划分均值区域为基础,用市场交易价格等资料评估基准基价

C

以土地定及为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考评估基准地价

D

以影响地价的土地条件和因素划分均值区域为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考评估基准地价

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第1题:

宗地价格的评估技术途径。


参考答案:(一)直接运用市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。
(二)基准地价修正法。在有了基准地价的地区,可通过基准地价的修正来评估。这种方法具体可称为基准地价修正法。在政府确定公布了基准地价的地区,通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较。由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。
(三)运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行:(1)搜集有关基准地价的资料;(2)查出估价对象所处地段的基准地价;(3)进行交易日期调整;(4)进行土地状况调整;(5)求出估价对象宗地的价格。

第2题:

下列关于基准地价系数修正法的相关表述,错误的是()

A. 基 准地价系数修正法实质上是成本法的一种具体应用
B. 基准地价系数修正法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法, 而作为一种辅助方法
C. 评估完成基准地价评估的城镇的土地的价值, 适合采用基准地价系数修正法
D. 可以取得基准地价修正体系是采用基准地价系数修正法的前提条件之一

答案:A
解析:
基准地价系数修正法实质上是市场法的一种具体应用。

第3题:

评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格,必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括( )。

A.基准日期

B.土地开发程度

C.基准地价修正体系

D.土地用途

E.基准地价公布日期


正确答案:ABD

第4题:

应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括()。

  • A、城镇基准地价
  • B、基准地价修正系数
  • C、宗地的收益
  • D、宗地容积率

正确答案:A,B,D

第5题:

下列关于基准地价的说法,正确的是()。

A. 基准地价是政府参与土地有偿使用收益分配的依据
B. 基准地价是进一步评估宗地地价的基础
C. 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格程度
D. 基准地价的内容不包括设定土地开发
E. 基准地价是实际交易价格

答案:A,B,C
解析:
基准地价的内容一般包括:①基准地价表(采用级别基准地价或区片基准地价予以表示)j②基准地价的估价期日;③设定土地开发程度(不同土地级别、不同用途可能设定的不同);④设定的土地容积率(不同用途可能设定的不同)j⑤设定土地使用权年限。基准地价不是交易价格,基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格,是评估出的特定时点的价格。

第6题:

运用基准地价修正法评估宗地价值时,应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的( )。

A.容积率

B.土地用途

C.土地开发程度

D.评估单位

E.土地使用权性质


正确答案:ABE

第7题:

采用基准地价系数修正法评估时,满足基准地价的评估基准日距评估对象评估基准日应在()年以内。

A. 2
B. 3
C. 4
D. 5

答案:B
解析:
采用基准地价系数修正法的前提条件之一是,在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的,即满足基准地价的评估基准日距评估对象评估基准日应在3年以内。

第8题:

应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括( )。

A.城镇基准地价

B.基准地价修正系数

C.宗地的收益

D.宗地的开发成本

E.宗地容积率


正确答案:ABE
解析:本题考核点为应用基准地价修正系数法评估地价具备的条件。基准地价修正系数法,是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。基准地价修正系数法的适用范围如下:(1)适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价,即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。(2)基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地地价评估,因此,可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。(3)基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度,因此,该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法,而作为一种辅助方法。

第9题:

评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格,必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括()。

  • A、基准日期
  • B、土地开发程度
  • C、基准地价修正体系
  • D、土地用途              
  • E、基准地价公布日期 

正确答案:A,B,D

第10题:

简述基准地价评估的技术途径。


正确答案: 国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》(试行)规定,基准地价评估有以下两个技术途径:
第一,以土地定级为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考评估基准地价。土地价格,从本质上说是土地权利利益的价格,是用来购买土地效用或预期经济收益所应付出的代价。因此,地价(含基准地价)的评估必须以土地收益为主要依据。但要注意的是,土地收益应区分为实际收益和客观收益两种。实际收益是在现状下实际取得的收益,它一般不能作为评估基准地价的依据。客观收益是排除了实际收益中属于特殊、偶然的因素后所得到的一般正常收益。因此,地价评估应以客观收益为依据。
第二,用土地条件划分均质地域,用市场交易等资料评估基准地价。从整体上看,城镇是由不同的用地类型组合而成的,而不同的用地类型在经济效益上相差很大,故是非均质的。但是从另一角度而言,各类用地又是在规划指导下落实到地块上的。因此在土地利用上形成了同质的各种区域,如商业区、居住区、工业区、文教区等,它们内部不仅用地性质基本相同,而且土地的区位、基础设施等也基本相似,因此有条件成为评估基准地价的基础,即可在这类均质地域内主要依据土地市场交易资料评估基准地价。
以上第一个途径适合于已完成土地定级的城镇的基准地价评估,而第二个途径则适于尚未进行土地定级而土地市场又较为发育的城镇的基准地价评估。

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