某住宅小区在业主委员会成立后，选聘甲物业公司对其进行管理，并与甲物业公司签订了为期2年的物业服务合同。1年后，小区业主认

重新选聘物业服务企业的决定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本题中，建筑面积总和为：80×300+140×100=38000(平方米)，业主总人数为400人．要想通过该决定，须至少专有部分总面积达到19000平方米且200名业主同意。

招标文件应包括以下内容：招标人及招标项目简介；物业服务内容及要求；对投标人及投标书的要求；评标标准和评标方法；招标活动方案；物业服务合同的签订说明；其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。

A.错误。《物业服务解释》第1条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，A选项错误，当选。 B．正确。《物业服务解释》第2条第1款规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”，B选项符合第一项规定，业主委员会可以请求法院宣告无效，B选项正确，不当选。 C.错误。《物业服务解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，可见C选项错误，当选。 D.正确。《物业服务解释》第7条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，D选项符合本条规定，正确，不当选。

选聘和解聘物业服务企业是业主大会职责。

物业服务合同属于无名合同、诺成合同、要式合同、双务合同、有偿合同、劳务合同和集体合同。
选项D，该住宅小区物业服务费的收费原则采用的是酬金制，酬金制是在预收的物业服务资金中按约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
物业服务支出的构成主要包括：①管理服务人员的工资、社会保险和福利费；②物业共用部分、共用设施的日常运行、维护费用；③绿化养护费用；④清洁卫生费用；⑤秩序维护费用；⑥物业共用部分、公用设备及公众责任保险费用；⑦办公费用；⑧物业服务企业的固定资产折旧；⑨管理费分摊；⑩经业主同意的其他费用。
物业服务酬金制的财务特征：①会计主体。在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算；②收入。采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；③成本费用。无论是酬金制还是包干制，物业管理费用有以下特征：物业服务企业固定成本的比例较高；人工成本占总成本的比例较高；物业服务企业成本费用的可预测性较强。

物业服务合同的特征：
（1）物业服务合同属无名合同。又称非典型合同。
（2）物业服务合同既是诺成合同，又是要式合同。
（3）物业服务合同既是双务合同又是有偿合同。
（4）物业服务合同属于劳务合同。
（5）物业服务合同通常属于集体合同。
（6）物业服务合同受到较多的国家干预。

招标人应自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案，备案资料应包括开标评标过程、确定中标人的方式和理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等。

物业合同属于无名合同、要式合同、劳务合同、集体合同、有偿合同。
根据酬金制的概念，结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。
更换该小区共用水泵所需费用应通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或物业服务成本。
选项A“该住宅小区业主支付固定的物业服务费”无此说法，选项B“甲物业服务企业固定成本的比例较低”不正确，应改为“比例较高”。

业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定业主共同决定的其他事项的，应经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。本题中，重新选聘物业服务企业应经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，即同意人数超过小区业主400人的一半200人，C项同意业主总数为199人，D项同意业主总数为185人，故排除。本题中，该住宅小区的总建筑面积=80*300+140*100=38000（平方米），A项同意业主的建筑面积总和=153*80+49*140=19100（平方米），超过该小区的总建筑面积的一半，故可选；B项同意业主的建筑面积总和=157*80+45*140=18860（平方米），未超过该小区的总建筑面积的一半，故排除。


招标人应自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。备案资料应包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。


招标人应根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：(1)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；(2)物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；(3)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；(4)评标标准和评标方法；(5)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；(6)物业服务合同的签订说明；(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。


评标委员会由招标人的代表物业管理专家组成，成员人数一般为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。本题中，该住宅小区业主代表人数应少于成员总数的1／3，即评标委员会的成员数至少为6人，但根据规定，评标委员会成员人数必须是5人以上的单数，则该评标委员会的成员数至少为7人。因此，在该评标委员会中，物业管理方面的专家人数至少为7-2=5（人）。