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问答题房地产估价方法包括哪些方法?它们各自反映的是哪种技术路线?它们分别怎样体现公开价值标准?

题目
问答题
房地产估价方法包括哪些方法?它们各自反映的是哪种技术路线?它们分别怎样体现公开价值标准?
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相似问题和答案

第1题：

()是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

A:收益法
B:市场法
C:成本法
D:假设开发法

答案：B
解析：
本题考查市场法的概念。市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

第2题：

证券交易有哪些方法，它们各自的特点是什么？


正确答案: 证券交易的方式主要有现货交易、期货交易、期权交易和信息交易。
（一）现货交易。现货交易是证券交易双方在成交后即时清算交割证券的价款的证券交易方式。现货交易是证券交易的最基本形式。我国《证券法》第35条明确规定：“证券交易以现货进行交易。”
（二）期货交易。证券期货交易是指证券交易双方在签订的证券期货合约中约定，在该契约规定的日期以约定的价格进行清算交割的证券交易方式。
证券期货交易具有如下法律特征：
（1）证券期货交易的标的是证券期货合约。
（2）证券期货交易的目的一般不在于转移证券所有权，而是通过期货合约的买卖获得投资利益或转稼投资风险。
（3）证券期货交易最后进行清算交割的比例很小。
（三）证券期权交易。是指证券交易当事人为获得证券市场价格波动带来的利益，约定在一定时间内，以特定价格买进或卖出指定证券，或者放弃买进或卖出指定证券的交易。
（四）信用交易。一般法律意义上的证券信用交易多指保证金交易。保证金交易是指证券交易者在买卖证券时，只向主券商支付一定数额的保证金或部分证券，其应付证券价款或应付证券不足时，由证券商垫付的证券交易方式。

第3题：

估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其（ ），进而确定需要采用的估价方法。

A．估价原则

B．价格内涵

C．产权

D．用途


正确答案：B

第4题：

价值标准与估价方法，估价对象与估价方法，估价目的与估价方法之间分别存在什么关系?


正确答案: 根据《房地产估价规范》的相关条文，对于不同的估价对象应该选择适合的估价方法进行评估，如“6.2.3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”。
但是对于各种估价目的并没有要求选择对应的估价方法，如前面提到6.2.3中要求对“待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”，是针对“待开发房地产”这类评估对象，并不是针对“房地产转让”这类目的而言。又如“6.2.2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。优‘6.3.2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。”可见，针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，是确定估价的价值标准，而不是选择估价方法。
综上所述，估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。
注：主观题答案仅供参考

第5题：

常用的图像和视频压缩标准有哪些？它们分别采用什么压缩方法？


正确答案: 静止图像压缩标准有JPEG标准和JPEG2000标准等，其中JPEG的压缩方法包括：
（1）JPEG的无损预测编码算法
（2）JPEG的基于DCT的有损编码算法
而JPEG2000的压缩改用以离散小波变换算法为主的多解析编码方式，还将彩色静态画面采用的JPEG编码方式、2值图像采用的JBIG（Joint Binary Image Group）编码方式及低压缩率采用JPEGLS统一起来，成为对应各种图像的通用编码方式。
视频压缩标准有MPEG压缩标准、H.26L视频编码标准等。MPEG压缩标准中，MPEG-1是以两个基本技术为基础的。一是基于16×16子块的运动补偿，可以减少帧序列的时域冗余度。二是基于DCT的压缩技术，减少空域冗余度。MPEG-2标准的压缩编码系统编码有两种方法，其编码输出包括传送流和程序流两种定义流。传送流和协议ISO/IEC11172-1系统定义的流相似；程序流是一种用来传送和保存一道程序的编码数据或其数据的数据流。
M.PEG-4采用基于内容的压缩编码，将一幅图像按照内容分块，如图像的场景、画面上的物体被分割成不同的子块，将感兴趣的物体从场景中截取出来，进行编码处理。H.26L是一种高效的压缩方法，它集中了以往标准的优点，并吸收了标准制定中积累的经验。H.26L提供包传输网中处理包丢失所需的工具。H.26L在系统层面上提出了一个新的概念，在视频编码层（Video Coding Layer，VCL）和网络适配层（Network Adaptation Layer，NAL）之间进行概念性分割，前者是视频内容的核心压缩内容的表述，后者是通过特定类型网络进行传送的表述。这样的结构便于信息的封装和对信息进行更好的优先级控制。

第6题：

估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。（　）


答案：对
解析：
本题考查的是编制估价作业方案。估价技术路线是评估估价对象价值所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，其中包含估价方法如何具体运用。参见教材P408。

第7题：

土石坝剖面基本尺寸包括哪些内容？它们各自的设计原则、方法是什么？


正确答案:土石坝的剖面尺寸是根据坝高和坝等级、筑坝材料、坝型、坝基情况及施工、运行等条件，参照工程经验初步拟定坝顶高程、坝顶宽度和坝坡，然后通过渗流、稳定分析，最终确定的合理的剖面形状。
坝顶高程确定设计洪水位+坝顶高程在设计洪水位以上的超高，或校核洪水位+坝顶高程在核洪水位以上的超高，两者中取大值。
坝项宽度的确定根据运行、施工、构造、交通和防汛等方面的要求综合确定。我国《碾压式土石坝设计规范》要求的坝顶最小宽度为10~15m。
土石坝坝坡确定的原则：
①在满足稳定要求的前提下，应可能采用较陡的坝坡，以减少了工程量。
②上游坝坡长期处于饱和状态，同时受水库水位骤降的影响，上游坝坡应缓于下游坝坡。
③从坝体上部到下部，坝坡逐步防缓，以满足抗渗稳定和结构稳定性的要求。
④适当设置马道，用以拦截雨水、防止坝面冲刷。

第8题：

市场法是选取一定数量的()，并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。

A:买卖实例
B:成交案例
C:交易实例
D:可比实例

答案：D
解析：
市场法是选取一定数量的发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。其中，发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，简称可比实例。

第9题：

房地产估价方法包括哪些方法?它们各自反映的是哪种技术路线?它们分别怎样体现公开价值标准?


正确答案: (1)房地产估价方法主要包括市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。
(2)市场比较法反映的估价技术路线：房地产的正常市场价值是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。正是按照这种技术路线，市场比较法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术路线。
(3)市场法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的抑制价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的办法。从中可以看出：市场比较法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交的价格，而终极目的是确定出估价对象的客观价格或可修正为正常价格。
收益法是通过预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的办法。收益法是通过估算估价对象未来的预期收益，利用时间价值的概念折算到现在确定估价对象的客观市场价值。
成本法是求取估价对象在估价时点重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法是依据生产价值论，从建筑物的建造成本出发，扣除相应的折旧和税费后，估算中估价对象的客观市场价值。
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法针对估价对象的特点或者委托人的特殊需求，利用预期原理首先确定估价对象开发完成后的价值，反算估价对象现在的客观市场价值。
注：主观题答案仅供参考

第10题：

审计的技术方法有哪些？它们各自的特点及适用条件是什么？


正确答案: 审计的技术方法主要包括审查账面资料的方法、证实客观事物的方法和审查调查的方法。审查账面资料的方法，是审计人员通过审查书面资料以获取审计证据的一类审计方法，是审计工作中常用的最基本方法。证实客观事物的方法，是审计人员搜集书面资料以外的审计证据，以证明和落实客观事物的形态、性质、存放地点、数量和价值等的一类审计方法。审查调查的方法，是审计人员通过实查、观察、查询、专题调查和专案调查等，以了解情况、查明事实真相，获取审计证据的一类方法。审计要在宏观控制方面发挥作用，就必须重视审计调查。

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