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评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（　）。

题目
评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（　）。

A.公共配套
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.室内设施设备
E.临街状况
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第1题：

住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ ）。

A．区位因素

B．社会因素

C．实物因素

D．权益因素


正确答案：C

第2题：

影响城市住宅区位的因素有()

A.自然环境条件

B.土地价格

C.居民的社会属性

D.城市规划


参考答案：ABCD

第3题：

某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言,室内格局更加合理,由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高10%,室内格局因素修正系数为( )。

A.90/100

B.110/100

C.100/90

D.100/110


参考答案：B

第4题：

某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（　　）。

A．因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整
B．因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整
C．因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整
D．因楼层相同，不需进行楼层因素调整
E．因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整

答案：A,B,C,D
解析：
房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步分解为若干因素的调整。虽然估价对象与可比实例位于同一小区，区位因素也会有差异，如临街状况、周围环境及景观、交通条件等；估价对象与可比实例虽然同期建造，质量一致，实物状况也可能会有差异，如是否带电梯、一梯三户还是一梯两户、楼梯宽窄、层高、是否南北通透等；估价对象与可比实例虽然权利性质相同，权益状况也可能有差异，如土地使用权剩余年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况等；虽然估价对象与可比实例楼层相同，因为是否设电梯或估价对象是底商住宅，商业部分层高较高，整体楼层系数可能与纯住宅楼的楼层系数不同等原因，也可能需要进行楼层因素调整。

第5题：

下列选项中，不属于影响建（构）筑物价格的自身因素的是（　）。

A、区位因素
B、实物因素
C、权益因素
D、社会因素

答案：D
解析：
建（构）筑物自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素。

第6题：

下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。

A．户型

B．楼层

C．层高

D．装修


正确答案：B

第7题：

某评估项目背景如下，评估对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢二十世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯、总层数为6层的住宅楼的4层。为评估该住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5层，成交价格为2900元/m2；乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层，成交价格为3100元/m2；丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的5层，成交价格为2700元/m2。并假设通过对估价对象所在地同类5层、6层住宅楼中的住宅成交价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数见下表，并得到6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。
5层、6层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数表

<1>、请计算三个可比实例的比准价值。


答案：
解析：
V甲＝2900×110%/100%＝3190.00（元/m2）；
V乙＝3100×110%/105%×98%/100%＝3182.67（元/m2）；
V丙＝2700×110%/95%×98%/100%＝3063.79（元/m2）。

第8题：

运用比较法评估一套住宅的价值，对可比实例价格进行手下列修正中，属于区位状况修正的有（ ）

A 环境 B. 朝向 C. 楼层 D. 新旧程度 E 户型


正确答案：ABC

第9题：

对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（　　）。

A．朝向
B．楼层
C．交通条件
D．楼前绿化

答案：B
解析：
房地产的区位因素主要包括：①位置，包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层；②交通；③外部配套设施；④周围环境，包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。该题中，对一幢住宅楼进行整体估价时，则不应考虑楼层的因素。

第10题：

关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是（　　）。

A．估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素
B．位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同
C．对于一套住房而言，楼层会影响其通达性
D．同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同

答案：A
解析：
估价对象是整个住宅小区，还是其中一幢住宅楼或一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况的界定是不同的。如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层。

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