在房地产司法拍卖估价中,将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设,属于( )。

题目
在房地产司法拍卖估价中,将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设,属于( )。

A.一般假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
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第1题:

房地产司法拍卖估价,评估的是市场价值,而房地产抵押估价,评估的应是谨慎价值。( )


答案:对
解析:
本题考查的是确定估价基本事项。房地产司法拍卖估价,评估的是市场价值,而房地产抵押估价,评估的应是谨慎价值。

第2题:

下列估价目的中,对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有( )。

A.房地产抵押估价
B.房屋征收评估
C.房地产司法拍卖估价
D.房地产转让估价
E.房地产投资信托基金估价

答案:B,C
解析:
本题考查的是合法原则。在房地产司法拍卖估价中,估价对象实际状况为被查封的房地产,但估价中假定估价对象未被查封;房屋征收评估,是评估被征收房屋在完全产权下的价值,不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第3题:

关于合法原则具体应用的说法,错误的是( )。

A.估价对象的状况应依法判定,可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记无产权信息的房地产经政府组织有效认定处理后可以作为征收估价对象
D.司法拍卖估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响

答案:B
解析:
本题考查的是合法原则。选项B错误,法律法规和政策规定不得抵押的房地产,就不能成为以抵押为估价目的的估价对象。P156。

第4题:

下列房地产估价活动中,价值时点为过去,估价对象为过去状况的估价是(  )。

A.因抵押贷款需要,对拟抵押房地产价值进行评估
B.因保险赔偿需要,对房地产因火灾造成的价值损失进行评估
C.因定罪量刑需要,对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估
D.因司法拍卖需要,对拟拍卖房地产价值进行评估

答案:C
解析:
AD两项属于价值时点为现在,估价对象状况为现在状况的估价;B项属于价值时点为现在,估价对象状况为过去状况的估价;C项,评估受贿房地产的价值,价值时点一般应为过去的受贿之日,而不是后来的案发之日或委托估价之日,相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况。

第5题:

房地产司法拍卖估价,因估价对象可能存在抵押权或债权,所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。( )


答案:错
解析:
本题考查的是估价对象的确定。司法拍卖估价不考虑债权债务因素。参见教材P405。

第6题:

下列对房地产估价的本质描述中,不正确的是( )。

A、 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B、 房地产估价是房地产估价师在给房地产定价
C、 房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证
D、 房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E 房地产估价既是科学又是艺术

答案:B,C
解析:
[知识点] 房地产估价的本质

第7题:

关于合法原则具体应用的说法,错误的是( )。

A.估价对象的状况应依法判定,可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响

答案:B
解析:
本题考查的是合法原则。选项B错误,法律法规和政策规定不得抵押的房地产,就不能成为以抵押为估价目的的估价对象。参见教材P157。

第8题:

下列估价目的中,对已出租的房地产应考虑租约影响的有(  )。

A.房地产抵押估价
B.房屋征收评估
C.房地产转让估价
D.房地产火灾保险估价
E.房地产司法拍卖估价

答案:A,C,D,E
解析:
如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值,就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价,则不考虑房屋租赁因素的影响,应视为无租约限制的房屋来估价。

第9题:

下列估价假设中,属于背离事实假设的有( )。

A.受专业能力限制,未对估价对象建筑安全进行专业鉴定,假设其是安全的
B.未进入被征收房屋内实地查勘,估价中对其内部状况进行的合理设定
C.房屋已被查封,司法拍卖估价中假设其未被查封
D.估价对象已出租,征收估价中假设其无租约限制
E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实,在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的

答案:C,D
解析:
本题考查的是估价假设和限制条件。背离事实假设,应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定,对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。选项A是一般假设;选项B是依据不足假设;选项E是滥用估价假设,应该对估价资料合理怀疑,并进行有效核实。P419。

第10题:

下列估价假设中,属于背离事实假设的有( )。

A.房屋已被查封,司法拍卖估价中假设其未被查封
B.未进入被征收房屋内实地查勘,估价中对其内部状况进行的合理设定
C.受专业能力限制,未对估价对象建筑安全进行专业鉴定,假设其是安全的
D.估价对象已出租,征收估价中假设其无租约限制
E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估,对可能的容积率等指标进行的合理设定

答案:A,D
解析:
本题考查的是估价假设和限制条件。背离事实假设,应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定,对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。如,在国有土地上房屋征收评估中,评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。在房地产司法拍卖估价中,不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素,因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭,查封因拍卖而解除。选项B是依据不足假设;选项C是一般假设;选项E是未定事项假设。参见教材P419。

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