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比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。（　）

题目
比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。（　）

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相似问题和答案

第1题：

收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式不可用于（ ）。

A．直接用于计算价格

B．市场法中因期限不同进行的价格调整

C．不同类型房地产相同年限价格之间的换算

D．相同类型房地产比较不同年限价格的高低


正确答案：C
收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式主要有以下用途：(1)直接 用于计算价格；(2)市场法中因期限不同进行的价格调整；(3)不同类型房地产不同年限价格之 间的换算；(4)相同类型房地产比较不同年限价格的高低。

第2题：

有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。

A、 不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
B、 市场法中交易情况调整
C、 比较相同类型不同期限价格的高低
D、 不同类型房地产不同使用年限价格的高低
E 直接用于测算价格

答案：A,C,E
解析：
[知识点] 净收益每年不变的公式

第3题：

某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为( )万元。

A.85.45

B.87.16

C.88.50

D.88.90


正确答案：B

第4题：

长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（　）。

A.收益法中预测未来的租金
B.比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整
C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D.比较.分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力
E.成本法中确定房地产的重新购建价格

答案：A,C,D
解析：
本题考查的是长期趋势法。选项B错误，正确表述应为：用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；选项E错误，不能用于成本法中确定房地产的重新购建价格。

第5题：

关于长期趋势法用途的说法，正确的有（ ）。

A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益
C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低
E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏

答案：A,B,E
解析：
本题考查的是长期趋势法的作用。选项C错误，可用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；选项D错误，长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力。P392。

第6题：

上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。
该宗房地产的收益价格为（　　）万元。

A、 125
B、 125.98
C、 129.28
D、 150

答案：C
解析：

第7题：

长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（　）。

A、收益法中预测未来的租金
B、比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整
C、填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D、比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力
E、成本法中确定房地产的重新购建价格

答案：A,C,D
解析：
本题考查的是标准价调整法。选项B错误，标准房地产最好是实际存在的，在没有合适的实际房地产作为标准房地产的情况下，可以虚拟某种状况的房地产作为标准房地产；选项D错误，估价范围包括估价的区域范围和房地产种类。参见教材P378～379。

第8题：

某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。

A．89.74

B．91.52

C．93.84

D．97.22


正确答案：C
B该宗房地产的收益价格计算如下：

第9题：

长期趋势法可以用于（　　）。

A．推测、判断房地产的未来价格
B．预测收益法中未来的租金、空置率等
C．市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D．比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力
E．填补某些房地产历史价格资料的缺乏

答案：A,B,D,E
解析：
长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间顺序分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。

第10题：

某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了8年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得收益7万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。该宗房地产的收益价格为（ ）万元。

A.76.30
B.79.68
C.80.96
D.82.35

答案：B
解析：
收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式为：



式中，V表示房地产的收益价格，A表示房地产的净收益，Y表示房地产的报酬率或折现率，n表示房地产的收益期限。则该宗房地产的收益价格为：V=7÷8.5%×[1-1÷(1+8.5%)50-8]=79.68（万）。

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