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房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列（　）。

题目
房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列（　）。

A、特色装饰装修
B、厨具
C、特许经营权
D、抵押贷款
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第1题：

在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括（ ）。

A．估价目的、估价原则、估价对象

B．估价目的、估价原则、估价时点

C．估价原则、估价对象、估价时点

D．估价目的、估价对象、估价时点


正确答案：D

第2题：

估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
关于房地产抵押估价，下列说法错误的是（　）。

A.估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产
B.应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件
C.房地产抵押估价报告可以不包括估价对象的变现能力分析
D.为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况

答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”

第3题：

以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。

A.签订估价委托合同之日

B.发放抵押贷款之日

C.完成估价对象实地查看之日

D.未来处置抵押房地产之日


正确答案：C

第4题：

不同估价目的的估价对象范围不同，估价对象范围包括特色装饰装修的是（　）。

A、房地产抵押前提下的抵押估价
B、不再继续经营的自愿转让估价
C、房地产拍卖下的司法拍卖估价
D、评装饰装修下的房屋征收评估

答案：D
解析：
本题考查的是估价对象的确定。房地产抵押估价、不评装饰装修的；房屋征收评估、不再继续经营的自愿转让估价、房地产拍卖的司法拍卖估价均不考虑特色装饰装修。参见教材P405。

第5题：

财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（　）。

A.再次抵押估价
B.抵押期间估价
C.抵押房地产处置估价
D.续贷抵押估价

答案：A
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。再次抵押估价，《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

第6题：

在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括( )。

A．估价目的、估价原则、估价对

B．估价目的、估价原则、估价时点

C．估价原则、估价对象、估价时点

D．估价目的、估价对象、估价时点


正确答案：D
[答案] D
房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定，因此，需要明确的估价基本事项主要包括：估价目的、估价时点和估价对象。

第7题：

估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（　）。

A.划拨土地使用权可以单独设定抵押
B.抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日
C.在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘
D.抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性

答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押；选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘；选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

第8题：

下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是( )。

A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解


正确答案：B

第9题：

下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（　）

A、存在产权纠纷的房地产
B、一个高尔夫球洞
C、共有产权的房地产
D、列入征收范围的房地产

答案：C
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。选项AD均为不得设置抵押的房地产，选项B是不能独立使用的房地产，不具有抵押价值。选项C共有产权房地产是可以设置抵押的，不过需要得到其他共有人同意。

第10题：

在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。（　　）


答案：对
解析：
在房地产估价中，估价对象的范围如果不包括属于房地产范围的其他相关附着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内；如果包括房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。

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