耐用年限不同于使用年限，评估建筑物、构筑物的使用年限是确指建筑物、构筑物的( )。
A．经济耐用年限
B．折旧年限
C．实际使用年限
D．设计年限
（一）某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
第 4 题 采用成本法估价时，计算该建筑物折旧，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。
A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B．按建筑物耐用年限计算
C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D．按建筑物已使用年限计算
实际评估工作需要计算建筑物损耗，若建筑物耐用年限与土地使用权年限不一致，当( )。
A．建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按土地使用权年限计算损耗
B．建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，按其平均值计算损耗
C．建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗
D．建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按建筑物耐用年限计算损耗
E．土地使用权年限短于建筑物耐用年限时，按土地使用权年限计算损耗
A.50
B.54
C.60
A.60
B.47
C.57
第十章 建筑物的损耗一、单项选择题1、建筑物的有形损耗是指由于（）而引起的建筑物价值的损失。 A、使用和受自然力影响B、使用和消费观念变更C、受自然力影响和技术进步D、经济上的因素和受自然力影响2、造成建筑物功能损耗的原因不包括（）。 A、工艺的变更B、技术进步C、因使用产生的破损D、标准的改变3、下列关于建筑物磨损的说法正确的是（）。 A、居住建筑物的磨损要高于工业用途的建筑物B、物质、功能、经济三类损耗因素可以独立作用C、有腐蚀性的建筑物的磨损要低于无腐蚀性的建筑物D、因使用而产生的磨损因建筑物的使用性质、强度和年限不同而不同4、根据我国现行有关规定，评估钢筋混凝土结构的生产用房的价值时，其经济耐用年限的参考值是（）年。 A、20B、30C、50D、605、建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按（）计算损耗。 A、已使用年限B、尚可使用年限C、土地使用权年限D、建筑物耐用年限6、建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物（）计算损耗。 A、使用年限B、耐用年限C、已使用年限D、尚可使用年限7、有受腐蚀的钢筋混凝土生产用房X，砖木结构的非生产用房Y和砖混结构的非生产用房Z，其耐用年限由长到短依次为（）。 A、Y、Z、XB、X、Z、YC、X、Y、ZD、Z、Y、X8、某公司于2004年初在市郊获得一块国有土地的使用权，其使用年限为40年。该公司在2001年在该地块上动工兴建座钢筋混凝土结构的厂房。2003年初厂房竣工验收，但直到2005年初才正式投产。公司于2007年初对厂房进行评估时，应按耐用年限（）年计算该厂房的损耗率。 A、41B、43C、45D、509、某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值占70%，附属设备价值占30%，耐用年限分别为：主体建筑50年，附属设备15年。至评估基准日，该办公楼已使用5年，则综合损耗率为（）。 A、9.6%B、17%C、25.4%D、33.8%10、下列各项中不属于直接经济损失的是（）。 A、房屋所有人周转安置费用B、房屋室内净高降低的损失C、房屋空置的收益损失D、房屋使用面积减少的损失11、根据房地产估价规范，钢结构的生产用房（未受腐蚀）和非生产用房的经济耐用年限的参考值分别是（）年。 A、40和50B、50和60C、60和70D、70和8012、某住宅楼的主体结构价值和装饰装修价值分别占总价值的70%和30%，耐用年限分别为60年和15年，该住宅楼至评估基准日已使用9年，则按使用年限法确定的损耗率为（）。 A、90%B、10.5%C、19.4%D、28.5%13、根据我国现行有关规定，评估钢筋混凝土结构的非生产用房的价值时，其经济耐用年限的参考值是（）年。 A、40B、50C、60D、8014、根据房地产估价规范，钢筋混凝土结构的非生产用房的经济耐用年限的参考值是（）。 A、30年B、40年C、50年D、60年15、某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值和附属设备价值分别占该办公楼重置价值的80和20，耐用年限分别为50年和12年。该办公楼已投入使用6年，则其综合损耗率为（）。 A、42.4B、19.6C、14.2D、12.016、将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限之基础上的方法称为（）。 A、估算法B、打分法C、损耗法D、使用年限法17、某建筑物2003年4月开工建设，2004年4月因故停工，2004年10月复工，2005年2月竣工验收合格，该建筑物耐用年限应自（）起计算。 A、2005年2月B、2004年10月C、2004年4月D、2003年4月18、易受腐蚀的钢筋混凝土生产厂房，重置价格350万元，使用12年后的折旧累计额为（）万元。 A、70B、84C、105D、12019、下列情况中不宜采用收益法进行测算（）。 A、室内净高降低的损失B、邻近房屋损坏的补偿C、房屋空置的收益损失D、房屋使用面积减少的损失20、某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值和附属设备价值分别占总价值的80和20，耐用年限分别为50年和20年。该办公楼到评估基准日已使用15年，则按使用年限法确定的损耗率为（）。 A、15B、24C、30D、3921、由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损，属于（）。 A、经济损耗B、自然损耗C、无形损耗D、功能损耗22、根据房地产估价规范，钢结构的生产用房（未受腐蚀）和非生产用房的经济耐用年限的参考值分别是（）。 A、40年和50年B、50年和60年C、60年和70年D、70年和80年23、某钢结构厂房，主体建筑价值占80，附属设备价值占20，耐用年限分别为：主体建筑70年，附属设备40年。至评估基准日，该厂房已使用20年，则综合损耗率为（）。 A、33B、25C、23D、2024、在查勘过程中应特别注意的事项不包括（）。 A、向被评估单位的配合人员了解修缮情况B、边查勘边记录C、对被评估的建筑物进行分类D、对房屋现状和使用情况进行查勘二、多项选择题1、下列会造成原有建筑物无形损耗的是（）。 A、风雨侵蚀等自然作用B、技术进步使同类建筑物造价降低C、地基不均匀沉降使建筑物出现裂缝D、位于偏僻地区的商店周围新建了居民小区E、同类建筑产品均采用了适应当前消费观念的设计2、造成建筑物价值损耗的主要原因通常可分为（）。 A、自然因素B、技术因素C、功能因素D、物质因素E、经济因素3、实际评估工作需要计算建筑物损耗，若建筑物耐用年限与土地使用权年限不一致，下列说法正确的是（）。 A、建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，按其平均值计算损耗B、建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按建筑物耐用年限计算损耗C、土地使用权年限短于建筑物耐用年限时，按土地使用权年限计算损耗D、建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按土地使用权年限计算损耗E、建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗4、一幢建筑物主体耐用年限间可以有若干个经济耐用年限，所以损耗率计算过程中，（）的费用应分别计算。 A、基础B、门窗C、主体D、装饰部分E、附属设施5、估价人员应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的（）情况以及地基的稳定性等，最后确定损耗率或成新率。 A、保养情况B、维护情况C、建成时间D、使用情况E、规模与数量6、在确定建筑物损耗的现场勘察过程中，对砖混结构的装修部分应重点注意（）。 A、水卫B、门窗C、电照D、顶棚E、内外粉刷四、案例分析题1、某建筑物的重置价格为200万元，经济耐用年限为50年，已使用年限为10年。根据评估人员推测，主体结构修复费用为15万元，装修的重置价格为60万元，耐用年限为8年，已使用2年；设备的重置价格为60万元，耐用年限为15年，已使用10年，残值为零。计算： 、各部位的损耗率。 、房屋的成新率。2、某工业厂房总建筑面积为1000m2，重置单价为1200元/m2，耐用年限为40年，已使用了4年；该厂房建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为50年。厂房结构、装修及水暖电等配套设套各部分的残值率均为5%。 、试计算该厂房的重置价值。 、计算该厂房的损耗时，应采用的年限是多少?为什么? 、试计算该厂房的平均年损耗额和损耗总额。 、经现场勘察鉴定，装修部分重置价值为20万元，平均耐用年限为8年；水、暖、电等配套设备的重置价值为30万元，平均耐用年限为15年。试分别计算该厂房的结构、装修和配套设备部分的损耗额以及损耗总额。 、综合问题(3)和问题(4)的计算结果，分别取权重0.4和0.6，试确定该厂房的加权平均损耗率和成新率，并根据加权平均成新率确定该厂房的评估价值。三、简答题1、至评估基准日，该建筑物已使用5年，自建筑物竣工之时补办土地出让手续，土地使用权年限为40年。该建筑物耐用年限为50年，不计残值。经评估人员现场查勘打分，确定各部分成新率得分为结构部分92分，装修部分75分，设备部分50分，三部分评分修正系数分别为0.65、0.20、0.15。已知投资总额：6785589（元）；假定使用年限法权重40%，观察法权重60%，用综合法计算该建筑物的成新率，并确定该建筑物的评估价。 答案部分 一、单项选择题1、【正确答案】 A【答案解析】 建筑物的有形损耗是指由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失。参见教材P443。【该题针对“建筑物损耗概述”知识点进行考核】 【答疑编号10556111】 2、【正确答案】 C【答案解析】 引起建筑物的功能损耗的主要因素包括：建筑技术进步、工艺的变更、规范和标准的改变、建筑材料的更新换代。参见教材P445。【该题针对“建筑物损耗概述”知识点进行考核】 【答疑编号10556113】 3、【正确答案】 D【答案解析】 三类损耗因素并不是独立作用的。居住建筑物的磨损要低于工业用途的建筑物。有腐蚀性的建筑物的磨损要高于无腐蚀性的建筑物。参见教材P444。【该题针对“建筑物损耗概述”知识点进行考核】 【答疑编号10556115】 4、【正确答案】 C【答案解析】 钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构等）：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。参见教材P446。【该题针对“建筑物损耗的确定”知识点进行考核】 【答疑编号10556116】 5、【正确答案】 C【答案解析】 建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算损耗。参见教材P447。【该题针对“建筑物损耗的确定”知识点进行考核】 【答疑编号10556118】 6、【正确答案】 B【答案解析】 建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算损耗。参见教材P447。【该题针对“建筑物损耗的确定”知识点进行考核】 【答疑编号10556120】 7、【正确答案】 D【答案解析】 受腐蚀的钢筋混凝土生产用房X年限为35年；砖木结构的非生产用房Y年限为40年；砖混结构的非生产用房Z年限为50年。参见教材P446。【该题针对“建筑物损耗的确定”知识点进行考核】 【答疑编号10556121】 8、【正确答案】 A【答案解析】 土地从2004年开始，使用权40年。厂房2003年开始，耐用年限50年。房子在前，土地在后。土地短于厂房先结束，按建筑已使用年限加土地剩余年限计算。土地剩余40337，加已使用年限4年。参见教材P446。【该题针对“建筑物损耗的确定”知识点进行考核】 【答疑编号10556123】 9、【正确答案】 B【答案解析】 55070%51530%17%。参见教材P448。【该题针对“建筑物损耗的确定”知识点进行考核】 【答疑编号10556124】 10、【正确答案】
建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限丽结束时，应按（ ）计算损耗。
A．建筑物耐用年限
B．建筑物使用年限
C．补办土地使用权出让手续到建筑物耐用年限之间的年限
D．土地使用权年限
(一)对于旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况。
建筑物出现补办土地使用手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按( )计算折旧。
A．土地使用权年限
B．建筑物经济寿命
C．建筑物尚可使用年限
D．建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限