违法和不良信息举报 联系客服
免费注册 登录

某房地产开发公司开展多种经营，本年发生如下业务，请分析该公司下述业务有没有税收筹划空间？应如何筹划？为电力设计院开发一幢写字楼，售价10000万元，可扣除项目4000万元。

题目

某房地产开发公司开展多种经营，本年发生如下业务，请分析该公司下述业务有没有税收筹划空间？应如何筹划？为电力设计院开发一幢写字楼，售价10000万元，可扣除项目4000万元。

参考答案和解析
正确答案:代建写字楼，土地使用权先转给电力设计院，然后代建，收取手续费，仅需缴纳营业税；土地使用权增值率不高，税负也比较轻。
如果没有搜索结果或未解决您的问题，请直接 联系老师 获取答案。
相似问题和答案

第1题：

某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（ ）万元。

A．180

B．240

C．300

D．360


正确答案：B
增值额=1000-50-200-40-60-(50 200)?20％=600(万元)，600?(50 200 40 60 50)=150％，适用50％的税率和15％的速算扣除率。应纳土地增值税=600?50％-400?15％=240(万元)。

第2题：

2018年8月某房地产开发公司转让新建普通住宅一幢，取得不含税收入5000万元，转让环节可扣除的税金及附加合计60万元。该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元，房地产开发成本1000万元，利息支出100万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该公司应缴纳土地增值税（ ）万元。

A.0
B.140.25
C.223.75
D.327

答案：D
解析：
（1）确定转让收入5000万元
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为2000万元
②房地产开发成本为1000万元
③房地产开发费用为100+（2000+1000）×5%=250（万元）
④与转让房地产有关的税金为60万元
⑤从事房地产开发的加计扣除为：
（2000+1000）×20%=600（万元）
⑥转让房地产的扣除项目金额为：
扣除项目金额合计=2000+1000+250+60+600=3910（万元）
（3）计算转让房地产的增值额=5000-3910=1090（万元）
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率=1090/3910×100%=27.88%，适用税率为30%
（5）应纳土地增值税=1090×30%=327（万元）。

第3题：

某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1200万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的土地地价款为250万元，按国家规定支付购进土地登记的过户等相关费用3万元；房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为 ( )万元。

A．188

B．249.75

C．300

D．360


正确答案：A
解析：扣除项目金额=250+3+200+(250+3+200)×10%+60+(250+3+200)×20%=648.9(万元)
  增值额=1200-648.9=551.1(万元)
  增值率=551.1÷648.9=84.93%
  应纳税额=551.1×40%-648.9×5%=188(万元)

第4题：

某房地产开发企业，2018年商品房不含税销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。假定税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。房地产开发企业的财务人员向税务师事务所咨询以下问题：
（1）在计算土地增值税时混合核算还是分开核算对企业有利？
（2）如何进行合理的筹划降低土地增值税的税负？


答案：
解析：
（1）①混合核算时企业应缴纳的土地增值税：
增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）=（15000-11000）÷11000×100%=36.36%，适用30%的税率，应纳土地增值税税额=（15000-11000）×30%=1200（万元）。
②分开核算时应缴纳的土地增值税：
普通住宅增值率=（10000-8000）÷8000×100%=25%，则适用30%的税率，应纳税额=（10000-8000）×30%=600（万元）；
豪华住宅增值率=（5000-3000）÷3000×100%=66.67%，则适用40%的税率，应纳税额=（5000-3000）×40%-3000×5%=650（万元）。
合计应纳税1250万元。
③分开核算比混合核算多支出税金50万元（1250-1200）。
（2）分开核算时由于普通标准住宅的增值率为25%，超过了20%，不能享受土地增值税的优惠政策。为此，分开核算时，控制普通住宅的增值率（临界点20%）显得十分重要。分开核算时应适当降低房价或者增加开发成本或费用，使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做可以免缴土地增值税，也降低了房价或提高了房屋质量。

第5题：

某房地产开发公司转让新建一幢写字楼取得不含增值税收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元（不含增值税和印花税）。该公司应缴纳的土地增值税为（　）万元。

A.180
B.240
C.300
D.360

答案：B
解析：
扣除项目金额＝50＋200＋40＋60＋（50＋200）×20%＝400（万元），土地增值额＝1000－400＝600（万元），增值额与扣除项目之比＝600÷400×100%＝150%，应纳土地增值税＝600×50%－400×15%＝240（万元）。

第6题：

　　某市一家房地产开发公司，2019年1月发生业务如下：
　　（1）销售一栋旧办公楼，签订销售合同，注明含税销售收入2000万元，该公司选择增值税简易计税方法；因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2013年1月，购置价款为500万元，缴纳契税15万元，并能提供契税完税凭证。
　　（2）通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计3000万元，本年度占用60%开发写字楼。开发期间发生开发成本4200万元；发生管理费用1200万元、销售费用1500万元、利息费用500万元（能提供金融机构贷款证明且能按照转让房地产项目计算分摊）。该写字楼竣工验收后，房地产开发公司将写字楼总面积的40%直接销售，签订销售合同，取得不含税销售收入19000万元，允许税前扣除的相关税费为1045万元；剩余的60%对外出租，当年取得租金收入200万元。
　　其他相关资料：当地政府规定，房地产开发企业其他房地产开发费用准予扣除的比例为4%，地方教育附加的征收比率为2%。
　　要求：根据上述资料，回答下列问题。
该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税（ ）万元。

A.7096.03
B.7390.05
C.7561.05
D.7932.67

答案：B
解析：
增值额=19000-4221=14779（万元）增值率=14779÷4221×100%=350.13%，适用税率60%，速算扣除系数35%。应纳土地增值税=14779×60%-4221×35%=7390.05（万元）。

第7题：

位于市区的某房地产开发公司，2019年1月通过竞拍取得一宗土地使用权，支付不含增值税地价款和相关税费合计5000万元，当年占用60%的土地面积用于开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元；发生利息费用200万元（其中能提供金融机构的贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊的利息支出为150万元、其余的50万元为向某大型工业企业借款的利息支出）。10月，房地产开发公司将写字楼全部对外销售，签订销售合同，取得不含税收入20000万元。已知当地政府规定其他房地产开发费用的计算扣除比例为最高限额比例，可以扣除的与转让房地产有关的税金1100万元。则该房地产开发公司在计算应缴纳的土地增值税时，准予扣除项目金额合计数为（ ）万元。

A.6750

B.8600

C.10000

D.12500

答案：C
解析：
可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=5000×60%=3000（万元）；可以扣除的房地产开发成本=4000（万元）；可以扣除的房地产开发费用=150+（3000+4000）×5%=500（万元）；可以扣除的与转让房地产有关的税金=1100（万元）；加计扣除=（3000+4000）×20%=1400（万元）；允许扣除项目金额合计=3000+4000+500+1100+1400=10000（万元）。

第8题：

某房地产开发公司建造并出售一幢写字楼，取得转让收入2 000万元，并按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%)。该公司为取得土地使用权支付的地价款为200万元；投入的房地产开发成本为600万元；房地产开发费用中的利息支出为50万元(能够按转让房地产项目建筑分摊并提供金融机构证明)，但其中有10万元是超过贷款期限的利息。该公司所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为5%。请计算该公司转让此写字楼应缴纳的土地增值税税额。


正确答案：
(1)转让收入为2 000万元。
(2)扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为200万元。
②房地产开发成本为600万元。
③房地产开发费用为：
(50-10)+(200+600)×5%=80(万元)
④与转让房地产有关的税金为：
2 000×5%×(1+7%+3%)=110(万元)
需要说明的是，房地产开发公司转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用，故在此不予扣除。
⑤从事房地产开发的加计扣除金额：
(200+600)×20%=160(万元)
⑥扣除项目合计金额为：
200+600+80+110+160=1 150(万元)
(3)增值额为：
2 000-1 150=850(万元)
(4)增值额与扣除项目金额的比率为：850÷1 150×100%≈73.91%
(5)应纳的土地增值税税额为：850×40%-1 150×5%=282.5(万元)

第9题：

某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元；发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元（不能提供金融机构的证明）。9月份该写字楼竣工验收，10-12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元（不含税）。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。（注：开发费用扣除的比例为10%）请计算应该缴纳的土地增值税。


答案：
解析：
抵债部分的写字楼也应视同销售缴税。销售收入＝12000÷3×4＝16000（万元）
　　土地使用权金额＝6000×80%×（4÷5）＝3840（万元）
　　开发成本＝4000×（4÷5）＝3200（万元）
　　开发费用＝（3840＋3200）×10%＝704（万元）
　　税金及附加＝16000×5%×（7%＋3%）＝80（万元）
　　加计扣除金额＝（3840＋3200）×20%＝1408（万元）
　　扣除项目金额总计＝3840＋3200＋704＋80＋1408＝9232（万元）
　　增值额＝16000－9232＝6768（万元）
　　增值率＝6768÷9232×100%＝73.31%
　　应缴纳土地增值税＝6768×40%－9232×5%＝2245.6（万元）

第10题：

某房地产开发企业拥有一块原值为700万元的自有土地，近期拟对土地进行开发，为临近的某学院开发23000平方米的学生公寓，预计总销售价格4600万元，经测算，土地增值税扣除项目金额约为3000万元。请分析房地产企业此项目涉及的各项税收负担，并分析此项目的经营行为有无税收筹划的空间？如果有，请提出可行的税收筹划方案。


正确答案: 房地产开发企业的应纳税：
营业税及附加：4600万×5.5%=253（万）
土地增值额计算：增加值=4600-3000=1600（万）
增值率：1600万÷3000万=53%，适用税率40%，速算扣除数5%，
土地增值税：1600万×40%-3000万×5%=490万
流转环节总税负：253万+490万=743万
筹划方案：将土地使用权先转让，然后代建。转让土地使用权，其土地的增值率略低，避免高额的土地增值税。代建行为收取手续费，仅需按5%的税率缴纳营业税，税负较轻。

更多相关问题
相关内容