为什么人民法院拍卖房地产估价中，评估的应是市场价值而不是快速变现价值？保留价应由谁来确定，它与评估价有何关系？

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第1题：

若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。

A．谨慎价值

B．市场价值

C．快速变现价值

D．投资价值

正确答案：C

第2题：

对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。

A．谨慎价值

B．市场价值

C．残余价值

D．快速变现价值

正确答案：B

第3题：

房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。

A.市场价值

B.清算价值

C.快速变现价值

D.投资价值

正确答案：B

第4题：

关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（　）。

A、房地产转让估价应评估出租人权益价值
B、续贷抵押估价应评估出租人权益价值
C、房屋征收估价应评估完全产权价值
D、房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值

答案：D

解析：

本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值；未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。参见教材P99。

第5题：

房地产司法拍卖估价，评估的是市场价值，而房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。（　）

答案：对

解析：

本题考查的是确定估价基本事项。房地产司法拍卖估价，评估的是市场价值，而房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。

第6题：

对该房地产评估的抵押价值应是该房地产（）。

A．在抵押期终了时的价值

B．设定抵押权时的价值

C．现时的市场价值

D．为了拍卖、变现时的价值

正确答案：B

第7题：

若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是()。

A.谨慎价值

B.市场价值

C.快速变现价值

D.投资价值

正确答案：C
快速变现价值指的是估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。

第8题：

下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。

A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征

C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

正确答案：C

第9题：

下列关于房地产估价的表述中，正确的是（　）。

A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C、房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
E、根据提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价

答案：A,B,D,E

解析：

考点:房地产估价的特点。选项C错误，房地产估价难免有误差，但误差应在合理范围内。

第10题：

在人民法院拍卖房地产估价中第一次拍卖的保留价等于评估价，等于市场价值。（）

正确答案:正确

为什么人民法院拍卖房地产估价中，评估的应是市场价值而不是快速变现

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