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李某以自有房屋为抵押，向银行借款20万元，双方在5月4日签

题目

李某以自有房屋为抵押，向银行借款20万元，双方在5月4日签订了抵押合同，但未办理登记。后李某又向王某借款30万元，以上述房屋为抵押，双方在5月6日签订了抵押合同，并于5月10日办理了抵押物登记。因王某认为房屋价值太小，李某又将一祖传玉器交给王某，双方签订了质押合同。现李某无力返还借款，且银行和王某的债权都已到清偿期，房屋拍卖得款25万元，玉器拍卖得款8万元。 王某对拍卖玉器的价款是否享有优先受偿权？说明理由。

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第1题：

公民张某为筹款经商，以自有的价值20万元的房屋依法进行抵押，向甲银行贷款5万元，后又依法以该房屋为抵押，向乙银行贷款lo万元。下列说法正确的是（ ）。

A．向甲银行的抵押有效，向乙银行的抵押无效

B．向乙银行的抵押有效，向甲银行的抵押无效

C．两次抵押均有效

D．两次抵押均无效


正确答案：C
本题考核点是抵押物的价值。根据规定，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。本题中，两次抵押合计未超过房屋的价值，均有效。

第2题：

房地产所有人向银行借款以自有房屋作抵押，必须办理()。

A:总登记
B:转移登记
C:变更登记
D:他项权利登记

答案：D
解析：
他项权利是指当事人针对房屋所设定的，除房屋所有权以外的其他权利。其中既包括担保物权，如抵押权，也包括用益物权，如典权、承租权等。由于承租权周期短暂，变化很快，目前房地产行政主管部门不作为房屋产权管理机构的登记事项，仅由房屋交易管理机构做房屋租赁备案登记。产权管理机构的他项权利登记主要是抵押权登记，还有很少量的典权登记。

第3题：

2007年1月，李某向银行借款10万元，由李某的朋友赵某用其所有的6间房屋设定了抵押，并已办理了抵押登记。后赵某准备拆除其中3间房屋，另建楼房。拆房过程中，银行得知，银行可采取：（ ）

A．要求赵某恢复抵押物价值

B．制止抵押人赵某的行为

C．请求李某提供相当担保

D．不得请求提前行使抵押权


正确答案：ABC
「考点」抵押权人的权利
「解析」《物权法》第193条规定，“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值。或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务”。所以本题应选项为ABC，D错误。

第4题：

王某想回乡下安享晚年，将其在某市市区一处居住了几十年的合法房产赠与李某。在办理了有关手续后，李某搬进该房屋居住。后来李某将该房屋抵押给甲银行，得到贷款50万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款20万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，李某便将该房屋出租给赵某，但将抵押事实书面告知了赵某。李某到期无力归还贷款，但与赵某的租赁合同还未到期。
下列关于李某抵押房屋的表述中，正确的为(　 　 )。

A.应签订书面抵押合同，并办理抵押登记
B.李某和甲、乙银行应在抵押合同签订之日起30 d内办理房地产抵押登记
C.不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权
D.其抵押合同自签订之日起生效

答案：A,D
解析：

第5题：

共用题干
某市有关政策规定，只有具有本市户口的居民才可以购买经济适用住房，张某无该市户口，遂与李某书面协议商定；张某出资25万元以李某名义购买G公司经济适用住房一套，张某实际占有、使用，房屋登记于李某名下.后李某以该住房作抵押向银行贷款18万元.贷款到期后，李某无力偿还，现在银行要求处置该住房以实现抵押权，张某以自己为房屋实际所有人，要求有关部门确认李某抵押该住房无效.

下列表述中，正确的有().
A:张某与李某之间的协议无效
B:李某与G公司签订的购房合同无效
C:房屋权属登记机关应当为张某、李某核发《房屋共有权证》
D:房屋权属登记机关应当为张某核发《房屋他项权利证》

答案：A
解析：

第6题：

公民张某为筹款经商，以自有的价值20万元的房屋为抵押，向甲银行贷款5万元，后又以该房屋为抵押，向乙银行贷款10万元。下列说法正确的是（ ）。

A．向甲银行的抵押有效，向乙银行的抵押无效

B．向乙银行的抵押有效，向甲银行的抵押无效

C．两次抵押均有效

D．两次抵押均无效


正确答案：C
本题考核点是抵押权的效力。抵押人可以就同一抵押物设定多个抵押权，但不得超出余额部分。两次抵押合计未超过房屋的价值，均有效。

第7题：

施工企业以自有的房产作抵押，向银行借款100万元，后来施工企业无力还贷，经诉讼后其抵押房产被拍卖，拍得的价款为150万元，贷款的利息及违约金为20万元，实现抵押权的费用为10万元，则拍卖后应返还施工企业的款项为( )万元。

A.10
B.20
C.30
D.50

答案：B
解析：

第8题：

张某向银行借款50万元，双方协商一致：由张某提供房屋产权证作为作质押担保。李某向周某借款20万元，双方协商一致：由李某以一辆私有汽车向周某提供质押担保，汽车由李某继续驾驶。

请分析本题的法律问题。


正确答案：
（一）当事人违反了物权法定原则 
《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”。
（1）张某与银行之间约定的是不动产质。我国对“不动产质”并不规定，双方当事人创设了一种新的物权类型，法律不予以承认。也就是说，双方关于不动产质的约定无效。银行对该房屋没有优先受偿权。（2）我国《担保法》、《物权法》虽然规定了动产质押，但同时规定，动产质押的标的物须转移占有。李某与周某的约定，在法律规定之外，就动产质押的内容进行了创设。因此，周某不享有质权。能否将二人之间的约定解释为抵押呢？若解释为抵押，也不能生效，因为当事人没有办理抵押物登记。
（二）采用物权法定原则的理由
（1）物权具有绝对性。如果允许自由创设，在损害绝对性的基础上，会损及公益。
（2）物权具有对世性，因而物权的变动，需要对“世”公示。物权种类和内容的法定化，便于公示。公示是保护交易安全的需要。
（3）物权的原型或基础是所有权。如果允许自由创设物权，会对所有权造成负担和限制。而所有权是对人们至关重要的权利。
（4）对物权法定主义，虽然是对当事人的意思自由有所限制，但是主要出于对当事人、对社会的保护目的。当事人对生活资源的需要，可以通过设立债权而得到满足。从实践来看，物权法定主义没有对人们的生活造成破坏性的后果，而显示出他的积极意义。

第9题：

王某想回乡下安享晚年，将其在某市市区一处居住了几十年的合法房产赠与李某。在办理了有关手续后，李某搬进该房屋居住。后来李某将该房屋抵押给甲银行，得到贷款50万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款20万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，李某便将该房屋出租给赵某，但将抵押事实书面告知了赵某。李某到期无力归还贷款，但与赵某的租赁合同还未到期。
李某到期无力归还贷款，则甲、乙银行有权(　 　 )。

A.占用抵押物
B.扣押抵押物
C.与李某协议折价或以李某抵押房产拍卖、变卖抵偿贷款
D.要求处分李某抵押的房产

答案：C
解析：

第10题：

共用题干
某市有关政策规定，只有具有本市户口的居民才可以购买经济适用住房，张某无该市户口，遂与李某书面协议商定；张某出资25万元以李某名义购买G公司经济适用住房一套，张某实际占有、使用，房屋登记于李某名下.后李某以该住房作抵押向银行贷款18万元.贷款到期后，李某无力偿还，现在银行要求处置该住房以实现抵押权，张某以自己为房屋实际所有人，要求有关部门确认李某抵押该住房无效.

张某向房屋权属登记机关申请权属登记，房屋权属登记机关应该().
A:办理变更登记
B:办理转移登记
C:办理注销登记
D:不予受理

答案：D
解析：

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