甲开发商将一套别墅分别卖给了乙和丙，因资金紧张甲又将该别墅抵押给了丁。因别墅未交付，甲又将该别墅租给了戊。因买卖、抵押、租赁而发生纠纷。请回答下列问题：设甲与乙、丙签订合同后，乙进行了预告登记，丙进行预告登记时遭拒绝，丁进行抵押登记时遭拒绝，丙、丁对甲享有哪些权利？（）
第1题：
第2题：
第3题：
锦江别墅群结构呈递进式，每栋别墅都附有开放式花园，属于别墅A所附花园的小路C是通往别墅B的唯一通道。别墅A为甲、乙各出资一半购买，甲、乙约定在一年中的不同时间，分别到别墅A度假。在甲度假期间，甲为了移植一奇异植物，在通道C上挖坑，且没有设置明显标志和采取安全措施，致前往别墅B的丙失足落入坑中，身体受损害。对此
A、甲、乙应对丙所遭受的损害应按投资份额承担责任。
B、丙可以要求甲、乙中的任何一个承担全部责任。
C、甲应该对丙进行赔偿。
D、甲承担赔偿责任后，是否可以向乙追偿取决于两者是否具有约定。
C 共有下的损害赔偿与特殊侵权责任 按份共有是指两个或两个以卜的人对同一项财产按照份额享有所有权。根据《民法通则》第 78条第2款的规定，按份共有人按照各自的份额对共有财产分享权利、分担义务。在本题中，甲和乙各出资一半购买别墅即形成按份共有关系。 对于按份共有人与第三人发生的民事法律关系中共有人的义务，一般依照该义务的性质来确定：如果义务是可分的，则各共有人应按其应有份额对第三人承担义务，第三人也只能请求各共有人依其份额对第三人承担义务，如共有物的修缮费；如果义务的性质是不可分的，共有人应负连带义务或承担连带责任，如共同购买的车辆肇事。从这层法律关系来说，如果题目中甲和乙共有的别墅造成他人损害的话，甲和乙应该承担连带责任。 但是，依照我国的法律，地面施工致人损害属于特殊侵权，依照《民法通则》第125条的规定，在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。在本题中，“为了移植一奇异植物，在通道C上挖坑”的甲作为施工人应当承担特殊侵权责任。丙受到的侵害是甲的施工行为，而不是甲和乙共有的别墅造成的，因此，应该由甲单独承担责任。故选项C“甲应该对丙进行赔偿”是正确的，应该当选。 选项A“甲、乙对丙所遭受的损害应按投资份额承担责任”有两点认识错误：第一是认为按份共有人在义务不可分时依旧按照份额承担按份责任；第二是没有揭示丙遭受损害的真正原因。因此，不应该当选。 选项B“丙可以要求甲、乙中的任何一个承担全部责任”，虽然认识到按份共有的义务不可分时共有人应该承担连带责任，但依然没有揭示丙遭受损害的真正原因，不应该当选。 选项D“甲承担赔偿责任后，是否可以向乙迫偿取决于两者是否具有约定”，与选项B相同，也没有认识到内遭受损害的真正侵权原因，不应该当选。
第4题：
第5题：
第6题：
第7题：
第8题：
（二）
甲在市中心上班，收入颇丰。为了假期度假方便，甲在郊区买下别墅一套，将别墅布置得很别致，同时在别墅阳台上养了很多名贵花草。由于不能长时间住在别墅，甲便委托当地的乙负责看管别墅。某日，甲欲于周末到别墅度假，便要求乙将其房屋好好打扫收拾。乙于是给当地的家政服务公司丙公司打电话，要求丙公司派几个人帮其收拾打扫房子，丙公司派了A、B、C三个员工前往别墅负责清扫工作。A在清扫过程中，发现别墅书房中有一微型MP3，很是漂亮，A甚为喜欢，于是窃为已有。B在清扫大厅过程中，看到大厅墙上挂着的甲父亲的遗像有灰尘，就用湿毛巾擦拭，不慎将该画损坏。在C清扫阳台时，担心摆在阳台上的名贵花草被即将到来的暴雨打坏，便打算将这些花草搬回房内，在搬运过程中，由于楼梯比较窄，在下楼时不小心摔倒，将一盆名贵兰花打坏。
请回答下列问题：
关于甲、乙之间的关系以下说法正确的是( )。
A．甲、乙之间存在代理关系
B．甲、乙之间存在委托关系
C．甲、乙之间的委托可以是无偿的
D．甲、乙之间既是委托关系，也是代理关系
第9题：
第10题：
案情：甲开发商为筹集款项，将一栋正在建设中的别墅抵押给乙银行，贷款1000万元，但未办理登记。在别墅建好后，甲又将该别墅卖给了客户丙，作价1000万元，丙一次性预付500万元，余款分5年付清，待付清款项后，甲再将该别墅交付给丙。丙预付500万元后，与甲办理了过户手续。随后，甲故意隐瞒该别墅上设定的抵押权和别墅过户的事实，又将该别墅卖给了丁客户，并签订了买卖合同。丁客户按约预付了500万元。在此期间，甲又与戊签订了别墅的租赁合同，租期5年，戊将该别墅装饰成茶艺馆进行经营。第四年，因发生泥石流该别墅被掩埋。经查：甲一次性收取了戊的5年租金50万元，且戊经甲同意，对该别墅投入了50万元的装修费，因甲不能偿还银行贷款以及不能给付房屋而引起纠纷。
问题：
1.甲与乙银行之间的抵押合同效力如何?乙银行对该别墅是否享有抵押权?为什么?
2.在别墅毁损之前，该别墅的所有权属于谁?理由是什么?
3.丙是否可以要求甲返还1000万元及其利息?为什么?
4.丁可否主张撤销合同?丁是否可以要求甲返还1000万元及其利息?为什么?
5.该别墅毁损的损失应由谁承担?为什么?
6.戊对甲是否享有合同解除权?并要求甲返还10万元的租金，为什么?
7.戊投入的50万元的装修费应如何承担?为什么?
[考点]抵押合同、不动产登记、所有权、风险转移、合同解除[答案及解析]1.抵押合同有效。乙银行不享有对别墅的抵押权。因为未办理登记。《物权法》第180条规定，"债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。"第187条规定："以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。"本题中甲和银行之间的抵押并未登记，因此抵押权没有设立。依据《物权法》第15条规定，抵押合同成立时已经生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。
2.属于丙。理由是买卖合同有效，且办理了过户登记。《物权法》第9条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。"本题中，甲和丙达成了别墅买卖合同后，丙预付500万元并与甲办理了过户手续。这时虽然甲未将房屋交付与丙，但登记后丙便是别墅的所有权人。
3.不能。因为丙的实际损失为500万元及利息。《合同法》第113条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。"本题中，丙只支付了500万元的价款，因此其只能要求甲返还500万元及其利息。
4.能。有权要求甲返还1000万元及其利息。因为甲存在欺诈，且丁因甲的欺诈不可能取得别墅的所有权，故可要求甲双倍返还已付房款及其利息。《商品房买卖合同解释》第8条规定："具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。"本题中甲将别墅卖给丙后又卖给了丁，甲存在欺诈，且丁因甲的欺诈不可能取得别墅的所有权，故可要求甲双倍返还已付房款及其利息。
5.由甲承担。因为该别墅并未交付给丙，风险并未转移。承租人戊不承担风险责任。《合同法》第143条规定："因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。"题中该别墅并未交付给丙，风险并未转移。承租人戊不承担风险责任。因此该别墅灭失的风险应当由甲承担。
6.享有合同解除权，因为租赁物已经灭失。戊行使解除权后可要求甲返还10万元的租金。《合同法》第231条规定："因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。"据此戊可以行使解除权并可要求甲返还10万元的租金。
7.由甲、戊合理分摊。经甲同意而形成的添附，因不可归责于双方的原因而解除合同的，由双方分担损失。《房屋租赁合同解释》第11条规定，"承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。"本题中，戊经过甲的同意才装修的，租赁合同的解除是由于不可抗力导致的，因此剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由甲和戊双方按照公平原则分担。