问答题简要叙述房地产评估市场法的理论依据。

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简要叙述房地产评估市场法的理论依据。

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第1题：

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。（）

答案：对

解析：

本题主要考查房地产估价方法中的市场法。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

第2题：

（）的理论依据是房地产形成的替代原理。

A.市场法
B.长期地价修正法
C.成本法
D.假设开发法

答案：A

解析：

市场法的理论依据是房地产形成的替代原理。

第3题：

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

第4题：

简要叙述市场法的缺点。

正确答案:（1）需要以公开、活跃的市场为基础，有时因缺少可比数据而难以应用；
（2）不适用于专用机器设备、大部分无形资产以及受地区、环境等条件严格限制的资产的价值评估。

第5题：

简要叙述市场法评估资产的基本程序。

正确答案:（1）明确评估对象；
（2）选择参照资产；
（3）选择比较因素；
（4）调整、分析对比指标；
（5）综合确定评估结果。

第6题：

《城市房屋拆迁估价指导意见》明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。

答案：

解析：

通过市场调查，选取5个与拟拆迁住宅房地产类似的可比实例，用市场法的模型测算一个典型的住宅房地产价格，扣除设定的典型住宅房地产的安置价格，得出本地区住宅房地产的区位价；通过市场调查，对拟拆迁片区内商业房地产一般租金进行分析推算，用收益法的模型测算一个典型的商业房地产价格，扣除设定的典型商业房地产的重置价格，得出本片区商业房地产的区位价；各房屋的安置价格采用成本法评估，并进行楼层朝向修整，各宗房地产评估单价等于该房屋区位价与重置价之和，评估总价等于评估综合单价与建筑面积的乘积。

第7题：

简要叙述成本法和市场法的主要区别。

正确答案:（1）评估的角度不同；
（2）评估的价格构成不同；
（3）评估时选取的资料不同；
（4）评估的思路和程序不同。

第8题：

()的理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理。

A、成本法

B、收益法

C、路线价法

D、长期趋势法

正确答案：C

第9题：

简要叙述市场法评估机器设备的主要步骤。

正确答案:（1）鉴定评估对象，获取对象基本资料；
（2）进行市场调查，选取参照物；
（3）因素比较；
（4）计算评估值。

第10题：

简要叙述资产评估公开市场假设。

正确答案:（1）公开市场假设是指资产可以在充分竞争的产权市场上自由买卖，其价值的高低取决于买卖双方对资产的功能、用途、供求状况及其交易价格等做出的价值判断。
（2）公开市场假设是基于市场客观的现实，即资产是可以在市场上公开买卖。
（3）公开市场假设还假定资产的用途可以用于法律和政策允许的最佳用途，发挥最大最佳效用，给持有人带来最大的收益。

简要叙述房地产评估市场法的理论依据。

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