多选题运用收益法评估地产价格时，还原利率的测算方法有（）A用行业平均收益率作为还原利率B用土地个别收益率作为还原利率C通过安全利率加上风险调整值确定D采用市场上类似土地纯收益与价格的比率确定E用地区平均收益率作为还原利率

题目

多选题

运用收益法评估地产价格时，还原利率的测算方法有（）

用行业平均收益率作为还原利率

用土地个别收益率作为还原利率

通过安全利率加上风险调整值确定

采用市场上类似土地纯收益与价格的比率确定

用地区平均收益率作为还原利率

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第1题：

运用收益法评估地产价格时，还原利率的测算方法有()

A、用行业平均收益率作为还原利率

B、用土地个别收益率作为还原利率

C、通过安全利率加上风险调整值确定

D、采用市场上类似土地纯收益与价格的比率确定

E、用地区平均收益率作为还原利率

参考答案：CD

第2题：

运用市场法评估房地产的价格，通常称作()。

A、成本价格

B、积算价格

C、比准价格

D、收益价格

参考答案：C

第3题：

在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下

降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。

A 平均增减量法式 B 平均发展速度法 C 移动平均法 D 指数修匀法

正确答案：B

第4题：

下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是( )。

A、在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B、在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格
C、在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法测算的结果低于市场法测算的结果
D、在房地产市场存在泡沫的情况下，收益价格大大高于积算价格
E 收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格

答案：B,C,E

解析：

[知识点] 成交价格、理论价格和评估价值

第5题：

注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元／m2，收益价格为 12000 元／m2，两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是（　　）。

A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重
B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重
C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重
D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重

答案：B

解析：

对房屋征收评估，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，因此比准价格权重应小于收益价格权重。对房地产抵押估价，房地产抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，因此比准价格权重应大于收益价格权重。

第6题：

评估某宗房地产的价格时,选取的还原利率越高,评估出的价格会()。

A、越高

B、越低

C、不变

D、符合客观实际

参考答案：B

第7题：

在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。

A．平均增减量法

B．平均发展速度法

C．移动平均法

D．指数修匀法

正确答案：B
[答案] B
运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。

第8题：

运用收益法评估地产价格时，总费用应包括()

A、管理费

B、维修费

C、折旧费

D、保险费

E、税费

参考答案：ABDE

第9题：

一般情况下，运用收益法估价的首要步骤是（　）。

A、测算未来收益
B、确定报酬率或资本化率、收益乘数
C、采用适当的收益法模型估算房地产收益价格
D、搜集有关房地产租赁及经营方面的合同及财务资料

答案：D

解析：

运用收益法评估价值，一般经过下列步骤：（1）搜集有关房地产租赁及经营方面的合同及财务资料；（2）搜集有关房地产收入、成本、税费、利润等资料；（3）确定房地产净收益；（4）确定房地产收益期限；（5）采用适当的收益法模型估算房地产收益价格。

第10题：

关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有( )。

A、长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测
B、长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算
C、长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整
D、长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
E 长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势

答案：A,C,D,E

解析：

运用收益法评估地产价格时，还原利率的测算方法有（）

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