单选题甲向乙借款并将自己的房子抵押给乙，并办理了抵押登记，抵押后甲又将该房屋出租给丙，因甲无力还款，乙欲行使抵押权，下列表述正确的是（）。A 甲与丙之间的租赁合同效力未定B 甲与丙之间的租赁合同具有效力，但抵押权行使后租赁合同对新的受让人不具有效力C 甲与丙之间的租赁合同具有效力，抵押权行使后租赁合同对新的受让人具有效力D 甲与丙之间的租赁合同不具有效力，抵押权行使后租赁合同对新的受让人具有效力

题目

单选题

甲向乙借款并将自己的房子抵押给乙，并办理了抵押登记，抵押后甲又将该房屋出租给丙，因甲无力还款，乙欲行使抵押权，下列表述正确的是（）。

甲与丙之间的租赁合同效力未定

甲与丙之间的租赁合同具有效力，但抵押权行使后租赁合同对新的受让人不具有效力

甲与丙之间的租赁合同具有效力，抵押权行使后租赁合同对新的受让人具有效力

甲与丙之间的租赁合同不具有效力，抵押权行使后租赁合同对新的受让人具有效力

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相似问题和答案

第1题：

甲授权给乙，向丙租赁房屋且租金不得超过每月1000元。后甲又单独去信给乙，命令乙在租赁房屋时不得超过每月800元的租金。但乙向丙出示了甲的原始授权委托书，丙于是同意以900元的价格将房屋出租给甲，双方签订了租赁合同。甲认为价格过高不同意乙代签的与丙之间的租赁合同，2天之后，丁向甲表示愿意租赁该房屋。甲于是将该房屋出租给丁，丙表示只要维持每月900元租金，便同意由丁租赁房屋，丁表示同意。在丁租赁该房屋期间，将租赁的一件家具毁坏，丙于是主张赔偿损失。

问题：(1)为何认定甲授权乙签订的租赁合同的效力?为什么?

(2)如何认定甲与丁之间签订的租赁合同的效力?为什么?

(3)对于家具的毁坏。丙应当如何主张损害赔偿?为什么?

正确答案：
(1)甲授权乙与丙签订的租赁合同是有效合同。本案中，由于甲授权第二份授权委托书时并未收回具有证明意义的原始授权委托书，使得乙与丙订立合同时已经超越代理权限。同时，乙向丙出示甲的原始授权委托书足以使丙相信其有代理权，可见，丙对合同的订立并无恶意也无过错，该合同也具备合同生效的要件。因此，乙代甲与丙订立合同构成表见代理，该表见代理与有权代理产生相同的法律效果，故租赁合同为有效合同。
(2)甲与丁之间签订的租赁合同为有效合同。本案中，甲将房建转租给丁，己经征得房屋出租人丙的同意，故甲的转租行为有效，因转租而签订的租赁合同也有效。 (3)N应当向甲主张损害赔偿。因为丙并非转租合同的当事人，不能直接要求丁赔偿损失。根据合同法的有关规定。第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失，因此，丙只能向甲主张损害赔偿。

第2题：

设在丁承租期间，甲、乙、丙因向辛借款而将该房抵押于辛，因甲、乙、丙到期无力还款，在承租期的第三年，辛欲行使抵押权而与丁发生纠纷。辛能否行使抵押权?如能行使，其行使抵押权的后果对丁的租赁合同的效力如何?为什么?

正确答案：
辛能行使抵押权，因为辛享有合法的抵押权，符合抵押权的行使要件。但抵押权的行使对租赁合同不发生效力，因为抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

第3题：

甲将自己的房屋出租给丙，后甲急需用钱，就以该房设定抵押向乙借款，甲乙签订了抵押合同，并办理了抵押登记。下列说法正确的是( )。

A．若甲到期不能清偿债务，乙行使抵押权时不受甲和丙之间租赁合同的限制

B．若甲到期不能清偿债务，乙要求变卖该房，则丙享有优先购买权

C．若甲到期不能清偿债务，甲乙协议将该房折价，乙可以主张鳃除租赁合同

D．若甲到期不能清偿债务，乙不能行使抵押权

正确答案：B
解析：本题考核抵押权的相关规定。订立抵押合同前，抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，如果抵押权人变卖该抵押物的，承租人有优先受让权。抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

第4题：

甲向乙借款20万元，6个月内归还，甲将自己的一间房屋抵押给乙以作担保并办理了登记。后甲将该房屋出租给丙居住，租期2年，但未将出租房屋一事通知乙，亦未告知丙该房已抵押给乙。后甲到期不能偿还借款，乙提起诉讼，将该房屋拍卖给丁。则下列说法中正确的是：()

A:甲和丙之间的租赁合同无效
B:甲和丙之间的租赁合同对丁有约束力
C:因抵押权实现所造成的丙的损失，甲应当赔偿
D:因甲未将房屋出租一事告知乙，乙可请求甲承担责任

答案：C

解析：

根据《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。先租赁，后抵押的，抵押权实现后，买卖不破租赁；而先抵押后租赁的，买卖可破租赁。根据《担保法解释》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本题即属于这种情形。故甲和丙之间的租赁合同本身有效，但对丁无约束力。因此，A、B两项错误。而甲未告知丙该房已抵押给乙，故对于抵押权实现所造成的丙的损失，甲应当赔偿。因此，C项正确。抵押人将已抵押的财产出租时，并无通知抵押权人的法定义务，故无须因未通知抵押权人而承担法律责任。因此，D项错误。

第5题：

甲有儿子乙（8岁）和丙（4岁）。甲赠与A房与乙，赠与B房与丙，并办理了过户登记。丁需要租赁房屋两套。于是，委托并授权甲代自己租赁房屋。甲一方面代理乙和丙，一方面代理丁，分别订立了乙、丁之间、丙、丁之间的租赁合同。对此，下列说法正确的是

A.甲对于乙的赠与无效，因为构成自己代理
B.甲对于丙的赠与无效，因为构成自己代理
C.乙、丁之间的租赁合同需要经过丁同意方可发生效力
D.丙、丁之间的合同不需要经过丁同意即可发生效力

答案：C

解析：

《民法总则》第168条规定：“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。”据此，原则上不得进行自己代理或双方代理，除非获得利害关系人同意或认可，其立法目的是为了防止给利害关系人带来损失。因此，如果出现了虽然形式上符合自己代理或双方代理，但却不可能给利害关系人带来损害的情形，自己代理或双方代理行为也应当有效。本题中，甲是乙、丙的法定代理人，乙、丙是被代理人，甲在赠与房屋给乙、丙之时，从形式上看，甲是乙、丙的代理人，是代理乙、丙与自己交易，符合形式上的自己代理，然而，从利益衡量的角度看，这种行为不会给被代理人乙、丙带来损失，故甲对于乙、丙的赠与行为均为有效，AB错误。在将房屋进行出租之时，甲一方面代理丁，另一方面又代理自己的儿子乙、丙，这种双方代理明显存在利害冲突，故签订的租赁合同需经丁的同意方可发生效力，甲是乙、丙的法定代理人，代理乙、丙进行法律行为不需要经过乙、丙的同意，故C正确，D错误。

第6题：

甲分别有债权人乙、丙、丁。丁为了使自己的债务得到清偿，许诺甲将其全部财产抵押给丁后，为其办理出国手续。甲便与丁签订了抵押合同，并办理了相关手续。因乙、丙的债权得不到清偿引起纠纷。对此，下列表述正确的是：（）

A．甲与丁签订的抵押合同不具有效力

B．甲与丁签订的抵押合同具有效力，且具有不可撤销性

C．甲与丁签订的抵押合同具有效力，但乙、丙可请求人民法院撤销

D．甲与丁签订的抵押合同为效力未定

正确答案：C
本题涉及其他债权人对抵押权的撤销问题。依照《担保法解释》第69条之规定，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。因此，本题正确选项为C。

第7题：

甲与乙订立租赁合同，甲将自己所有的一栋房屋租赁给乙使用。租赁期间，甲在征得乙同意后，将房屋卖给丙，并转移了所有权。下列有关该租赁合同效力的表述中，正确的是（）。

A．租赁合同在乙和丙之间继续有效

B．租赁合同自动解除

C．租赁合同自动解除，但是甲应当对乙承担违约责任

D．租赁合同自动解除，但是丙应当另行与乙订立租赁合同

正确答案：D
本题旨在考查要约与要约邀请的不同。要约是希望和他人订立合同的意思表示。要约应具备的条件：(1)内容具体确定。要约内容必须具有足以使合同成立的主要条件，包括主要条款，如标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式等，一经受要约人承诺，合同即可成立。(2)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。《合同法》规定，寄送的价Et表、拍卖公告、招标公告、招股说明书等都属于要约邀请，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。这说明商业广告有可能是要约，也有可能是要约邀请。故本题的正确答案为D项。

第8题：

甲因向乙借款而将自己的房屋抵押给乙，双方签订了抵押合同，但未登记。后甲又以该房屋与丙签订了抵押合同，并办理了抵押登记。后甲逾期未偿还债务。下列说法正确的是？（）

A.乙和甲之间的房屋抵押合同生效

B.乙对甲的房屋不享有抵押权

C.乙优先于丙对甲的房屋行使抵押权

D.丙对甲的房屋享有抵押权

参考答案：A, B, D

第9题：

甲开发商将1套别墅分别卖给了乙和丙，因资金紧张甲又将该别墅抵押给了丁。因别墅未交付，甲又将该别墅租给了戊。因买卖、抵押、租赁而发生纠纷。
设甲与乙、丙签订合同后,乙、丙未进行预告登记，甲将房屋抵押给丁，且办理了抵押登记。下列表述正确的有：（ )
A.乙、丙对别墅享有合同债权
B. 丁对别墅享有抵押权
C. 丁对别墅的抵押权自抵押合同签订时设立，登记仅具有对抗效力
D. 丁可优先行使抵押权

答案：A,B,D

解析：

。本题涉及房屋的先卖后抵问题。甲与乙、丙签订房屋买卖合同，因该合同有效，故乙、丙对该房屋均享有合同债权。因乙、丙未进行预告登记，在程序上不能阻止甲对该房屋进行处分。本题中，丁对该房屋享有抵押权，因为丁的抵押已办理了登记。房屋抵押权自登记时发生效力，而非合同签订时发生效力；登记是生效效力，而非对抗效力。由于乙、丙对房屋只享有合同债权，丁对房屋享有抵押权，抵押权为物权，故丁可优先行使抵押权。本题正确选项为ABD。

第10题：

甲向乙借款并将自己的房子抵押给乙，并办理了抵押登记。抵押后甲又将该房屋出租给丙，因甲无力还款，乙欲行使抵押权。下列表述正确的是：( ）

A.甲与丙之间的租赁合同不具有效力，因为该房已抵押给乙
B.甲与丙之间的租赁合同具有效力，抵押权行使后租赁合同对新的受让人具有效力
C.甲与丙之间的租赁合同具有效力，但抵押权行使后租赁合同对新的受让人不具有效力
D.甲与丙之间的租赁合同效力未定

答案：C

解析：

本题涉及先抵后租的问题。依据《担保法解释》的规定，经过登记的抵押物，抵押人又租给他人的，虽然该租赁合同具有效力，但抵押权行使后，租赁合同对新的受让人不具有约束力。故本题选项为C。

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