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评估某宗房地产的市场价格，估价时点为2010年8月1日，为评估其价格，选择了与其条件相似的可比实例A、B、C，通过分析研

题目
问答题
评估某宗房地产的市场价格，估价时点为2010年8月1日，为评估其价格，选择了与其条件相似的可比实例A、B、C，通过分析研究得出有关数据如下：另，该类房地产2010年2月至8月的定基价格指数见下表：试用简单算术平均数计算该估价对象在估价时点下的价格。
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相似问题和答案

第1题：

是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价

格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。

A．可比实例

B．吻合案例

C．相似实例

D．求同案例


正确答案：A
[答案] A
可比实例(comparable property)是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。

第2题：

共用题干
采用市场法评估某套位于8层的1日住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元/m2，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8月至9月的市场价格月环比分别下降2%和5%。住宅所处楼层每高一层，价格高1%。

选取的可比实例应符合的条件有()。
A:与被估价住宅的面积相同
B:与被估价住宅的年龄相同
C:成交日期应接近价值时点
D:成交价格应尽量为正常价格

答案：C,D
解析：
本题考查选取可比实例应符合的条件。除CD选项所列应符合的条件外，还包括可比实例房地产应是被估房地产的类似房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
本题考查对可比实例成交价格的处理。本题中可比实例成交日期为2010年8月1日，而被估房地产为2010年10月1日的市场价值，所以要进行交易日期的调整；被估房地产为8层，而可比实例为11层，所以要进行房地产状况调整。
本题考查比准价格的计算。5000*(1-2%)*(1-5%)=4655（元/m2）。
本题考查比准价格的计算。5000/(1+0.01)3=4852.95(元/m2)。

第3题：

在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为 ( )的价格。

A．评估时间

B．评估基准日

C．过去时点

D．未来时点


正确答案：B
解析：本题考核点为运用市场法评估房地产价值的实质内涵。市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被估房地产在评估期日的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素四类。通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估基准日的价格。

第4题：

（2017年真题） 在运用市场法评估建（构）筑物价值时，对可比实例的选取要求包括（　）。

A.可比实例是估价对象的类似建（构）筑物
B.可比实例与估价对象的付款方式必须一致
C.可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格
D.可比实例成交日期与估价时点相近
E.可比实例成交日期与估价时点必须相同

答案：A,C,D
解析：
选取可比实例应符合下列要求：（1）是估价对象的类似房地产； （2）成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；（3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格

第5题：

共用题干
采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元/米2，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8—9月的市场价格月环比分别下降2%和5%。住宅所处楼层每高一层，价格高1%。根据以上资料，回答下列问题：

选取的可比实例应符合的条件有()。
A:与被估价住宅的面积相同
B:与被估价住宅的年龄相同
C:成交日期应接近估价时点
D:成交价格应尽量为正常价格

答案：C,D
解析：
选取的可比实例应符合的条件有：成交日期应接近估价时点，成交价格应尽量为正常价格。
估价对象价值=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数。
8月：5000*(1-2%)=4900（元/米2），9月：4900*(1-5%)=4655（元/米2）。
10层：5000/(1+1%)=4950.49（元/米2），9层：4950.49/(1+1%)=4901.48（元/米2），8层：4901.487(1+1%)=4852.95（元/米2）。

第6题：

估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（　）。

A.划拨土地使用权可以单独设定抵押
B.抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日
C.在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘
D.抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性

答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押；选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘；选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

第7题：

下列关于选取可比实例的说法错误的是()。

A:可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价值的准确性
B:在实际估价中，只要对可比实例的成交价格进行“适当”的处理，通过一个可比实例就可以求出被估价房地产的价值
C:选取的可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产
D:为减少估价误差，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例

答案：B
解析：
从理论上讲，只要对可比实例的成交价格进行“适当”的处理，通过一个可比实例就可以求出被估价房地产的价值。但在实际估价中，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。因此为减少估价误差，要求选取多个可比实例，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例即可。

第8题：

在运用市场法评估建（构）筑物价值时。对可比实例的选取要求包括（）。

A.可比实例是估价对象的类似建（构）筑物

B.可比实例与估价对象的付款方式必须一致

C.可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格

D.可比实例成交日期与估价时点相近

E.可比实例成交日期与估价时点必须相同


正确答案：ACD
本题考查的是市场法。选取可比实例应符合下列要求：（1)是估价对象的类似房地产，(2)成交日期与估价时点相近，不宜超过—年，（3)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。参见教材 P121。

第9题：

共用题干
采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元/平方米，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8月至9月的市场价格月环比分别下降2%和5%住宅所处楼层每高一层，价格高1%。根据题意，回答下列问题：

选取的可比实例应符合的条件有()。
A:与被估价住宅的面积相同
B:与被估价住宅的年龄相同
C:成交日期应接近估价时点
D:成交价格应尽量为正常价格

答案：C,D
解析：
选取的可比实例应符合以下要求：①可比实例房地产应是估价对象的类似房地产；②可比实例的交易类型应与估价目的吻合；③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；④可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。
可比实例成交日期与被估房地产不同，故要进行交易日期的调整；可比实例楼层与被估房地产不同，所以要进行房地产状况调整。
可比实例在估价时点的价格=可比实例在其成交日期的价格*成交日期的下一时期的价格指数*估价时点时的价格指数，故调整后价格=5000*(1-2%)*(1-5%)=4655（元/平方米）。
调整后价格=5000/(1+1%)/(1+1%)/(1+1%)≈4852.95（元/平方米）。

第10题：

在运用市场法评估建(构)筑物价值时，对可比实例的选取要求包括()。

A. 可比实例是评估对象的类似建( 构)筑物
B. 可比实例与评估对象的付款方式必须一致
C. 可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格
D. 可比实例成交日期与估价时点相近
E. 可比实例成交日期与估价时点必须相同

答案：A,C,D
解析：
本题考查的是市场法。选取可比实例应符合下列要求;(1)与评估对象类似的房地产;(2)成交日期与估价时点相近，不直超过一年;(3)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

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