单选题某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(　　)元／㎡。A 200B 300C 700D 1000

题目

单选题

某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(　　)元／㎡。

200

300

700

1000

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第1题：

有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为（）元/m2。

A．950

B．1000

C．1200

D．1250

正确答案：A
(1250×5000-1000×1500)÷5000=950(元/m2)

第2题：

某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m2。

A．200

B．300

C．700

D．1000

正确答案：B
依题意，该建筑物的实际价值（2500×1000－2000×500）/1000＝500元/m²，比重置价格低300元/m²。

第3题：

某计税的土地面积为500 m2，土地价格为2000 m2，建筑面积为1000 m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/ m2，则该房地产中建筑物的实际价格比重置价格低（）元m2。

A 200 B 300 C 700 D 1000

正确答案：B

第4题：

共用题干
某建筑物建筑面积120m²，已经过10年，重置价格为500元/m²，经济寿命为20年，残值率为5%。

由此可得该建筑物成新率为()。
A:52.5%
B:50%
C:38.2%
D:45.3%

答案：A

解析：

折旧额的计算D=（C-S）/N=[C（1-R）]/N=[120*500*(1-5%)]/20=2850（元）。

折旧总额=年折旧额*有效年龄=2850*10=28500（元）。

用成本法计算的现值=重置总成本-折旧总额=120*500-28500=31500(元)。

成新率=[1-（1-R）(t/N)]*100%=[1-(1-5%)(10/20)]*100%=52.5%。

本题中用到了两种计算折旧的方法，直接法是年限法的一种，另一种是成新法。

第5题：

有一宗房地产，土地面积为1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。

A．950

B．1000

C．1050

D．1200

正确答案：A

第6题：

试利用资料估算房地产的总价

某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于2001年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元。平方米；建筑物的结构为钢筋混凝土，于2002年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积800元。2006年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/平方米；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）为每平方米建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地还原利率为6%。试利用上述资料估算该房地产2006年10月1日的总价。

1)建筑物的价格: 900×2000×(49-4)/49=1653061(元)

2)土地价格:1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[ 1-1/(1+6%)50]=1078638(元)

3)房地产总价格: 1653061+1078638=2731699(元)

第7题：

某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（）元/m2。

A．1000

B．1100

C．1200

D．1300

正确答案：C

第8题：

某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元/㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/㎡。

A．200

B．300

C．700

D．1000

正确答案：B
该类房地产的重置价格=1800元/㎡×1000㎡=180万元，该类房地产建筑物的实际价值=2500元/㎡×1000㎡-2000元/㎡×500㎡=150万元，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（180-150）万元÷1000㎡=300元/㎡

第9题：

指出并改正下面估价报告片断中的错误
有一砖混结构的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房，于2008年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。计算公式如下：
房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧
1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2，则土地重新取得成本为：
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=280×93.88=26286.4（元）
2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2014年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2，房产管理部门2015年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2，房产管理部门2016年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3500×93.88=328580（元）
3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:
建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）
其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：
建筑物折旧=328580×（1-70%）=98574（元）
4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：
房地产总价=26286.4+328580－98574=256292.4（元）
房地产单价=256292.4/93.88=2730（元/m2）

答案：

解析：

1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=260×93.88=24408.8（元）；
2.建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=4000×93.88=375220（元）；
3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。

第10题：

某建筑物的建筑面积为1000平方米，套内建筑面积为800平方米，套内建筑面积的重置价格为4000元／平方米，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。

采用直线法折旧下的该建筑物的成新率为()。

A、20%
B、50%
C、81%
D、95%

答案：C

解析：

年折旧=（3200-3200×5%）/50=60.8元/平方米，10年折旧=10×60.8=608元/平方米,成新率=（3200-608）/3200=0.81=81%.

某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡

题目

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