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2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：

题目
2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2017 年 9 月支付政府 7000 万元土地出让金，取得用于该房地产开发项目的土地，并缴纳契税。
（2）2017 年 12 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元，其中，银行贷款凭证显示利息支出 1000万元。
（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 85%，共计取得含税收入 25500 万元；可售建筑面积的15%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税 1200 万元。
（其他相关资料：该企业可抵扣的增值税进项税 1000 万元；当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%）
要求：不考虑印花税，根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。
该公司清算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计是（ ）万元。

A.107.89
B.187
C.193.6
D.224.4
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相似问题和答案

第1题：

某房地产开发公司为增值税一般纳税人，2016年4月30日前转让A项目部分房产，取得转让收入30000万元；2016年5月1日后转让A项目部分房产，取得含税收入50000万元。该项目已达土地增值税清算条件，该房地产公司对A项目选择“简易征收”方式缴纳增值税。该公司在土地增值税清算时应确认收入（　　）万元。

A.80000.00
B.76190.48
C.77619.05
D.75045.05

答案：C
解析：
房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=30000+50000÷（1+5%）=77619.05（万元）。
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第2题：

2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2017 年 9 月支付政府 7000 万元土地出让金，取得用于该房地产开发项目的土地，并缴纳契税。
（2）2017 年 12 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元，其中，银行贷款凭证显示利息支出 1000万元。
（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 85%，共计取得含税收入 25500 万元；可售建筑面积的15%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税 1200 万元。
（其他相关资料：该企业可抵扣的增值税进项税 1000 万元；当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%）
要求：不考虑印花税，根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。
以下说法正确的是（ ）。

A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
B.税务机关应对清算补缴的土地增值税加收滞纳金
C.回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应计入房地产企业的转让收入
D.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本

答案：A,D
解析：
选项 B，根据规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。选项 C，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

第3题：

（2017年）某房地产开发公司为增值税一般纳税人，2016年4月30日前转让A项目部分房产，取得转让收入30000万元，2016年5月1日后转让A项目部分房产，取得含税收入50000万元，该项目已达土地增值税清算条件，该房地产公司对A项目选择“简易征收”方式缴纳增值税，该公司在土地增值税清算时应确认收入（　）万元。

A.76190.48
B.77619.05
C.80000.00
D.75045.05

答案：B
解析：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。土地增值税应税收入＝营改增前转让房地产取得的收入+ 营改增后转让房地产取得的不含增值税收入，应确认收入＝30000＋50000÷（1＋5%）＝77619.05（万元）。

第4题：

共用题干
三级资质甲房地产开发公司于2006年12月设立。2009年1月，甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区，项目总投资5000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2009年7月1日，甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2011年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。.

甲房地产开发公司确定该房地产开发项目，应当符合()。
A:土地利用总体规划
B:年度建设用地计划
C:年度建设投资计划
D:房地产开发年度计划

答案：A,B,D
解析：

第5题：

2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2017 年 9 月支付政府 7000 万元土地出让金，取得用于该房地产开发项目的土地，并缴纳契税。
（2）2017 年 12 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元，其中，银行贷款凭证显示利息支出 1000万元。
（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 85%，共计取得含税收入 25500 万元；可售建筑面积的15%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税 1200 万元。
（其他相关资料：该企业可抵扣的增值税进项税 1000 万元；当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%）
要求：不考虑印花税，根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。
该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额是（ ）万元。

A.6400
B.6720
C.8000
D.7350

答案：D
解析：
该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=7000+7000×5%=7350（万元）

第6题：

2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2017 年 9 月支付政府 7000 万元土地出让金，取得用于该房地产开发项目的土地，并缴纳契税。
（2）2017 年 12 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元，其中，银行贷款凭证显示利息支出 1000万元。
（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 85%，共计取得含税收入 25500 万元；可售建筑面积的15%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税 1200 万元。
（其他相关资料：该企业可抵扣的增值税进项税 1000 万元；当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%）
要求：不考虑印花税，根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。
该公司计算土地增值税时可扣除项目金额合计为（ ）万元。

A.15295.39
B.17420
C.18120
D.19010


答案：A
解析：
扣除项目金额=7350（土地）+（5000-1000）（开发成本）+［1000+（7350+4000）×5%］（开发费用）+107.89（税金）+（7350+4000）×20%（加计扣除）=7350+4000+1567.5+107.89+2270=15295.39（万元）

第7题：

2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2017 年 9 月支付政府 7000 万元土地出让金，取得用于该房地产开发项目的土地，并缴纳契税。
（2）2017 年 12 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元，其中，银行贷款凭证显示利息支出 1000万元。
（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 85%，共计取得含税收入 25500 万元；可售建筑面积的15%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税 1200 万元。
（其他相关资料：该企业可抵扣的增值税进项税 1000 万元；当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%）
要求：不考虑印花税，根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。
计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税为（ ）万元。

A.2101
B.2298.2
C.3161.44
D.2654.1

答案：A,C
解析：
不含税收入=25500÷85%-1889.08=28110.92（万元）
增值额=28110.92-15295.39=12815.53（万元），增值率=12815.53÷15295.39×100%=83.79%，适用税率 40%，速算扣除系数 5%。
应纳土地增值税=12815.53×40%-15295.39×5%=4361.44（万元）
应补缴土地增值税=4361.44-1200=3161.44（万元）

第8题：

甲房地产开发公司开发A项目的可售总面积为45000㎡，截止2018年11月底销售面积为40500㎡，取得不含增值税收入40500万元；计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元；尚余4500㎡房屋未销售。2018年11月主管税务机关要求房地产开发公司就A项目进行土地增值税清算。2019年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取不含增值税收入4320万元。
　　要求：计算甲公司清算后销售业务应纳土地增值税。


答案：
解析：
（1）打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用＝29013.75÷40500＝0.72（万元）
　　（2）公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税：
　　扣除项目＝0.72×4500＝3240（万元）
　　增值额＝4320－3240＝1080（万元）
　　增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%（选择第一档税率）
　　应纳土地增值税＝1080×30%＝324（万元）

第9题：

2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2017 年 9 月支付政府 7000 万元土地出让金，取得用于该房地产开发项目的土地，并缴纳契税。
（2）2017 年 12 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元，其中，银行贷款凭证显示利息支出 1000万元。
（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 85%，共计取得含税收入 25500 万元；可售建筑面积的15%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税 1200 万元。
（其他相关资料：该企业可抵扣的增值税进项税 1000 万元；当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%）
要求：不考虑印花税，根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。
该公司上述项目增值税的销项税是（ ）万元。

A.1899.08
B.2108.20
C.2435.10
D.2662.79

答案：A
解析：
该公司增值税的销项税=（25500÷85%-7000）÷(1+9%)×9%=1899.08（万元）

第10题：

三级资质甲房地产开发公司于2010年12月设立。2013年1月，甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区，项目总投资5000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2013年7月1日，甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2015年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。

关于甲房地产开发公司以在建工程抵押和项目转让的表述，正确的有（ ）。

A.在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记
B.在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押
C.甲房地产公司投入资金达到1000万元即可转让该房地产开发项目
D.受让该房地产开发项目的乙房地产开发公司，可以不具备房地产开发企业资质

答案：B
解析：
A项，在建工程抵押不转移对土地使用权的占有。B项，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。C项，《城市房地产管理法》规定，房地产可以转让的条件之一：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。项目总投资5000万元，故已投入资金1000万元＜5000×25%＝1250（万元）。D项，禁止房地产开发企业超越资质等级承揽工程项目。

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