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2017年7月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项

题目
问答题
2017年7月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下： （1）2015年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费400万元。 （2）2016年5月开始动工建设，发生开发成本5000万元；按照银行同类同期贷款利率计算的利息，银行贷款凭证显示利息支出1000万元。 （3）2017年6月项目已销售可售建筑面积的80%，共计取得含税收入20000万元，与转让房地产有关的税金198.20万元（不含增值税和印花税）；剩余面积进行出租。 （4）公司已按照3%的预征率预缴了土地增值税600万元。 （其他相关资料：当地适用的契税税率为5%；房地产开发公司按照一般计税方法计税；开发费用按照税法规定的最高比例计算扣除） 要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，如有计算，需计算出合计数。 （1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。 （2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的为取得土地使用权所支付的金额。 （3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发费用。 （4）计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。 （5）回答税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金，简要说明理由。 （6）回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。
参考答案和解析
正确答案： （1）房地产公司直接销售可售建筑面积已达到80%，虽然未超过85%，但是剩余的可售建筑面积已经出租，税务机关可以要求其进行土地增值税的清算。
（2）为取得土地使用权所支付的金额＝8000×80%×（1+5%）＝6720（万元）
（3）允许扣除的开发费用＝1000×80%+（6720+5000×80%）×5%＝1336（万元）
（4）收入总额＝20000－20000÷（1＋11%）×11%＝18018.02（万元）
允许扣除的项目金额合计＝6720+5000×80%+1336+198.20+（6720+5000×80%）×20%＝14398.2（万元）
增值率＝（18018.02-14398.2）÷14398.2×100%＝25.14%
土地增值税＝（18018.02-14398.2）×30%＝1085.95（万元）
补缴土地增值税＝1085.95-600＝485.95（万元）
（5）纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
（6）税务中介机构按照税务机关规定的格式和要求对审核鉴证情况出具的鉴证报告，税务机关可以采信。
解析： 暂无解析
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相似问题和答案

第1题：

某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：



由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

在确定开发成本时，应采用（　）。

A、该开发公司测算的开发成本
B、现时的客观开发成本
C、各期销售时的客观开发成本
D、各期开发时的客观开发成本

答案：A
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。

第2题：

2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2017 年 9 月支付政府 7000 万元土地出让金，取得用于该房地产开发项目的土地，并缴纳契税。
（2）2017 年 12 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元，其中，银行贷款凭证显示利息支出 1000万元。
（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 85%，共计取得含税收入 25500 万元；可售建筑面积的15%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税 1200 万元。
（其他相关资料：该企业可抵扣的增值税进项税 1000 万元；当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%）
要求：不考虑印花税，根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。
该公司计算土地增值税时可扣除项目金额合计为（ ）万元。

A.15295.39
B.17420
C.18120
D.19010


答案：A
解析：
扣除项目金额=7350（土地）+（5000-1000）（开发成本）+［1000+（7350+4000）×5%］（开发费用）+107.89（税金）+（7350+4000）×20%（加计扣除）=7350+4000+1567.5+107.89+2270=15295.39（万元）

第3题：

计算该房地产开发公司土地增值税时允许扣除项目合计；


正确答案：×
取得土地使用权所支付金额=400+400×3%=412(万元) 开发成本=1600(万元) 开发费用=80+(412+1600)×5%=180.6(万元) 5600×5%×(1+7%+3%)=308(万元) 准予扣除项目合计=412+1600+180.60+308+(412+1600)×20%=2903(万元)

第4题：

2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2017 年 9 月支付政府 7000 万元土地出让金，取得用于该房地产开发项目的土地，并缴纳契税。
（2）2017 年 12 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元，其中，银行贷款凭证显示利息支出 1000万元。
（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 85%，共计取得含税收入 25500 万元；可售建筑面积的15%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税 1200 万元。
（其他相关资料：该企业可抵扣的增值税进项税 1000 万元；当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%）
要求：不考虑印花税，根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。
该公司上述项目增值税的销项税是（ ）万元。

A.1899.08
B.2108.20
C.2435.10
D.2662.79

答案：A
解析：
该公司增值税的销项税=（25500÷85%-7000）÷(1+9%)×9%=1899.08（万元）

第5题：

2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2017 年 9 月支付政府 7000 万元土地出让金，取得用于该房地产开发项目的土地，并缴纳契税。
（2）2017 年 12 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元，其中，银行贷款凭证显示利息支出 1000万元。
（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 85%，共计取得含税收入 25500 万元；可售建筑面积的15%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税 1200 万元。
（其他相关资料：该企业可抵扣的增值税进项税 1000 万元；当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%）
要求：不考虑印花税，根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。
计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税为（ ）万元。

A.2101
B.2298.2
C.3161.44
D.2654.1

答案：A,C
解析：
不含税收入=25500÷85%-1889.08=28110.92（万元）
增值额=28110.92-15295.39=12815.53（万元），增值率=12815.53÷15295.39×100%=83.79%，适用税率 40%，速算扣除系数 5%。
应纳土地增值税=12815.53×40%-15295.39×5%=4361.44（万元）
应补缴土地增值税=4361.44-1200=3161.44（万元）

第6题：

（2017年）某房地产开发公司为增值税一般纳税人，2016年4月30日前转让A项目部分房产，取得转让收入30000万元，2016年5月1日后转让A项目部分房产，取得含税收入50000万元，该项目已达土地增值税清算条件，该房地产公司对A项目选择“简易征收”方式缴纳增值税，该公司在土地增值税清算时应确认收入（　）万元。

A.76190.48
B.77619.05
C.80000.00
D.75045.05

答案：B
解析：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。土地增值税应税收入＝营改增前转让房地产取得的收入+ 营改增后转让房地产取得的不含增值税收入，应确认收入＝30000＋50000÷（1＋5%）＝77619.05（万元）。

第7题：

2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2017 年 9 月支付政府 7000 万元土地出让金，取得用于该房地产开发项目的土地，并缴纳契税。
（2）2017 年 12 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元，其中，银行贷款凭证显示利息支出 1000万元。
（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 85%，共计取得含税收入 25500 万元；可售建筑面积的15%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税 1200 万元。
（其他相关资料：该企业可抵扣的增值税进项税 1000 万元；当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%）
要求：不考虑印花税，根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。
以下说法正确的是（ ）。

A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
B.税务机关应对清算补缴的土地增值税加收滞纳金
C.回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应计入房地产企业的转让收入
D.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本

答案：A,D
解析：
选项 B，根据规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。选项 C，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

第8题：

A房地产开发公司对该土地实施房地产开发是否符合法律规定？


参考答案：

A房地产开发公司开发该幅土地符合房地产开发的原则，并按照市政规划进行。同时，与相关政府部门签订了国有土地使用权出让合同并支付了相应的土地使用出让金。


第9题：

2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2017 年 9 月支付政府 7000 万元土地出让金，取得用于该房地产开发项目的土地，并缴纳契税。
（2）2017 年 12 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元，其中，银行贷款凭证显示利息支出 1000万元。
（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 85%，共计取得含税收入 25500 万元；可售建筑面积的15%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税 1200 万元。
（其他相关资料：该企业可抵扣的增值税进项税 1000 万元；当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%）
要求：不考虑印花税，根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。
该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额是（ ）万元。

A.6400
B.6720
C.8000
D.7350

答案：D
解析：
该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=7000+7000×5%=7350（万元）

第10题：

共用题干
三级资质甲房地产开发公司于2006年12月设立。2009年1月，甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区，项目总投资5000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2009年7月1日，甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2011年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。.

甲房地产开发公司确定该房地产开发项目，应当符合()。
A:土地利用总体规划
B:年度建设用地计划
C:年度建设投资计划
D:房地产开发年度计划

答案：A,B,D
解析：

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