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收益法是将房地产的净收益资本化，从而求出房地产价格的方法。其理论

题目

收益法是将房地产的净收益资本化，从而求出房地产价格的方法。其理论依据是房地产价格形成的资本化原理和（）。

  • A、均衡原理
  • B、供求原理
  • C、变动原理
  • D、预期原理
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第1题：

资本化率是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率；报酬率是直接将房地产的净收益转换为价值的比率。（ ）

此题为判断题(对，错)。


正确答案：×

第2题：

房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为()。

A:折现率
B:报酬率
C:投资收益率
D:资本化率

答案：B
解析：
报酬率也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率同性质的比率。报酬率为投资回报与所投入资本的比率，即报酬率=投资回报/所投入的资本。可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资所需投入的资本是房地产价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。

第3题：

采用收益法测算房地产价格时，

A．房地产净收益按－固定数额逐年增

B．房地产净收益按－固定数额逐减压

C．房地产净收益按－固定比率额逐年增

D．房地产净收益按－固定比率额逐年减


正确答案：A

第4题：

采用收益法测算房地产价格时，公式



表示( )。

A、 房地产净收益按－固定数额逐年递增
B、 房地产净收益按－固定数额逐年递减
C、 房地产净收益按－固定比率逐年递增
D、 房地产净收益按－固定比率逐年递减

答案：A
解析：
这是收益年限为无限年时的净收益按－固定数额逐年递增的公式。

第5题：

房地产评估收益法公式:房地产价格=净收益÷资本化率，其成立的前提条件是()。

A. 净收益每年不变
B. 资本化率固定
C. 总收入每年不变
D. 收益年限为无限期
E. 总费用每年不变

答案：A,B,D
解析：

第6题：

房地产评估收益法公式:房地产价格=纯收益/资本化率，成立的前提条件是（ ）。

A．纯收益每年不变

B．资本化率固定

C．收益期限为法定最高年限

D．收益年限为无限期


正确答案：ABD

第7题：

房地产评估收益法公式：房地产价格=净收益+资本化率，其成立的前提条件有（　）。

A. 净收益每年不变
B. 资本化率固定
C. 收益年限为法定最高年限
D. 收益年限为无限期
E. 资本化率不断增加

答案：A,B,D
解析：
三个假设前提：①净收益每年不变；②资本化率固定；③收益为无限年期。

第8题：

收益性物业估价中，利用与估价对象物业具有类似收益特征的可比实例物业的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法是（ ）。

A．累加法

B．收益法

C．市场提取法

D．报酬资本化法


正确答案：C

第9题：

对收益性房地产来说，增加房地产保有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。（ ）


答案：对
解析：
本题考查的是税收制度政策。房地产保有环节的税收也称为房地产持有环节的税收，相当于商品使用环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。对收益性房地产来说，房产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。反之，减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。

第10题：

关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（　　）。

A．资本化率应用在直接资本化法中
B．资本化率是有效毛收入乘数的倒数
C．资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率
D．资本化率能明确表示房地产的获利能力
E．资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算

答案：A,E
解析：
资本化率（R）和报酬率（y）都是将房地产的预期收益转换为价值的比率，但两者有很大区别。资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的。是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常用未来第一年的净收益除以价格来计算），仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的现值的比率。资本化率是净收益乘数的倒数。

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