2021房地产经纪人考试真题9章

发布时间:2021-06-28

2021房地产经纪人考试真题9章 第1章


张某通过甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)拟购买陈某在本市的一套住房。双方在甲公司的协助下签署了买卖合同,张某支付了陈某1万元定金。当张某向陈某支付首付款时,陈某正好出差在外,张某要求甲公司代收首付款,甲公司的经纪人王某直接拒绝了张某的要求,张某与王某发生了激烈的争吵。陈某出差回来后,告诉甲公司自己不再出售该房,并委托甲公司将1万元定金退给张某。

甲公司可能签订的经纪合同有(  )。

A.与张某的房地产居间合同
B.与张某的房地产代理合同
C.与陈某的房地产居间合同
D.与陈某的房地产代理合同

答案:A,C
解析:
房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经济服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托,向一方或双方委托人提供居间服务。


出租的房屋有权属争议的,则( )。

A.承租人可单方面解除合同
B.承租人与出租人协商解除合同
C.少支付租金
D.出租人可单方面解除合同

答案:A
解析:
根据《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定,当存在下列情形时,承租人享有单方解除权:①因不可归责于承租人的事由,致使房屋部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的;②不定期租赁;③租赁物危及承租人的安全或者健康的;④租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;⑤租赁房屋权属有争议的;⑥租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的;⑦法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。


核心商圈的研究指标不包括(  )。

A、主要商业分析
B、附近商业的租金
C、交通状况
D、生活配套设施

答案:A
解析:
商圈研究指标具体情况如表7-11所示。
表7-11 商圈研究指标


贷款能否成功经过银行批准主要取决于(  )。

A.房地产经纪机构的能力
B.银行限定的贷款额度
C.物业信息的全面性
D.客户的资信和条件

答案:D
解析:
在贷款审批程序中,贷款银行收到借款人的资料后,从个人信用、抵押物价值和借款人的条件等方面进行贷款审查。借款人在达到了上述两项要求后,贷款银行还要根据规定对借款人的条件进一步审查,内容包括:借款人的收入及财产证明、贷款的额度(包括成数和总额)、婚姻状况及配偶的认可。凡符合贷款条件的就可安排签订贷款合同。


目前,(  )在房地产经纪行业的业务总量中已占据一半以上。

A、 新建商品房经纪业务
B、 存量房经纪业务
C、 住宅经纪业务
D、 商业房地产经纪业务

答案:B
解析:
以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构主要从事存量房经纪业务,特别是存量住宅的买卖、租赁经纪业务。目前这类机构大多数以门店的方式,承接个人或机构委托的存量住宅买卖、租赁经纪业务。目前这类机构在存量住房交易市场上的极为活跃,参与度较高。目前,在房地产经纪行业的业务总量中存量房经纪业务的比重在50%以上。


噪声污染会影响儿童的智力发育,吵闹环境中儿童智力发育程度比安静环境中低20%。研究还表明,噪声与胎儿畸形有关。
城市主要环境噪声污染源是(  )。

A.工业噪声
B.交通噪声
C.社会生活噪声
D.建筑施工噪声

答案:B
解析:
交通噪声是机动车、火车、飞机、轮船等交通运输工具运行时产生的噪声,其特点是声源面广而不固定。交通噪声日益成为城市的主要噪声,其中又主要是机动车行驶时产生的噪声,除了喇叭声,还有发动机运转、进排气及轮胎与地面摩擦发出的声音。


把长期趋势、季节变动、循环波动和不规则波动同时间序列的关系用一定的数学关系式表示出来,就构成了时间序列的( )。

A:加法模型
B:乘法模型
C:分解模型
D:非数学模型

答案:C
解析:


2021房地产经纪人考试真题9章 第2章


共用题干
某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟开发建设一大型商业用房,通过出让方式获得5hm2,土地,支付土地出让金4200万元.W公司为了融资,将该土地使用权抵押给B建设银行;获得2500万元贷款,并办理了抵押登记.当工程建设一段时间后,W公司归还了B建设银行的贷款,又将该在建工程(经评估该在建工程建筑物部分的价值为3000万元)抵押给C工商银行,并办理了抵押登记,获得了一部分资金.商业用房建成后,由于市场行情原因,该物业未能出售,W公司将其改为一部分自主经营,一部分出租,抵押贷款到期并经展期一年后仍无力还款,抵押权人依法定程序,拍卖该商场,并由D公司竞得,拍卖价款为2亿元.

W公司和B建设银行的抵押关系应在当地()办理抵押登记.
A:土地管理部门
B:房地产管理部门
C:建设主管部门
D:银行管理部门

答案:A
解析:


被征收土地所在的市、县人民政府,在收到征地方案后,()d内应以书面或其他形式进行公告。

A:7
B:10
C:15
D:20

答案:B
解析:


个人住房贷款办理流程不包括下列中的(  )。

A.抵押价值评估
B.前往登记部门办理登记
C.面签
D.抵押登记

答案:B
解析:
个人住房贷款办理流程主要包括抵押价值评估、面签、批贷、抵押登记、放款等环节。不同贷款类型,具体流程的内容顺序有所不同。


共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)建设一住宅小区。2008年6月,甲公司取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证,并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)独家代理出售。2008年7月,张某签订了商品房预售合同,并在合同中约定:"房屋建筑面积为150m2。房屋交付后,如产权登记面积与合同约定面积发生差异时,按照《商品房销售管理办法》有关规定处理。"2008年8月,甲公司经有关部门批准调整了原规划设计,张某所购买的该套房屋的建筑面积调整为155m2,并书面通知张某。该小区综合验收合格后房产测绘单位实测,张某所购买的该套房屋的套内建筑面积为123m2,套内阳台建筑面积3m2,分摊的共有建筑面积为31m2

在办理房屋产权登记时,张某购买的房屋建筑面积应登记为( )。
A:150
B:154
C:155
D:157

答案:D
解析:


住宅项目的展会结束后,对展会活动的总结及评估也是非常必要的,展会总结主要包括( )等。

A.设计制作分析
B.展会客户分析
C.销售现场分析
D.培训计划分析
E.经验总结

答案:B,C,E
解析:
展会组织是指参加一些地区专为房地产企业及相关产业举办的展会。展会结束后,对展会活动的总结及评估也是非常必要的,展会总结主要包括:展会客户分析、销售现场分析、经验总结等。


关于房地产抵押的一般规定的表述,错误的是( )。

A.债务人不履行到期债务,债权人应当按照约定实现债权
B.提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿
C.乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押
D.第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权

答案:C
解析:
C项,乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。ABD三项,被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。


印花税的税率形式有( )税率。(2006年真题)

A.定额
B.差额
C.累进
D.差额累进
E.比例

答案:A,E
解析:
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税,共有13个税目,税率有比例税率和定额税率两种形式。


2021房地产经纪人考试真题9章 第3章


在土地使用期限内,取得国有建设用地使用权的单位对土地拥有( )。

A.所有权
B.使用权
C.占有权
D.收益权
E.处分权

答案:B,C,D
解析:
建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权,过去称为国有土地使用权,简称土地使用权,是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。


房屋抵押权最高额抵押登记包括()。

A:房屋最高额抵押权确定登记
B:房屋最高额抵押权设立登记
C:房屋最高额抵押权转移登记
D:房屋最高额抵押权变更登记
E:房屋最高额抵押权注销登记

答案:A,B,C,D
解析:


肖某由于工作地点变化,欲将其自住商品住房出售,于2010年9月委托甲房地产评估机构对该住房进行价值评估。估价师经现场查勘,发现室内使用大镜面作装饰,并大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样,属洛可可装修风格;所在小区占地面积50000m2,其中有20幢3层联排别墅,建筑面积6000m2,基底面积2000m2;15幢8层住宅,建筑面积110000m2,基底面积13750m2;5幢23层塔楼,建筑面积134000m2,基底面积5800m2。附近有一座30m高的火力发电厂烟囱,100m之处有一铁路经过,铁路对面为城市排水沟。(2010年真题)

该住房所在小区按居住区规划布置的住宅层数划分,包括的类型为( )。

A.低层
B.多层
C.高层
D.中高层

答案:A,C,D
解析:
住宅按照层数,分为低层住宅、多层住宅、中高层和高层住宅。其中,1~3层的住宅为低层住宅,4~6层的住宅为多层住宅,7~9层的住宅为中高层住宅,10层及以上的住宅为高层住宅。


 小孙是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的注册房地产经纪人,小孙代表甲公司与乙公司订立了办公用房委托租赁合同。该合同约定甲公司代为寻找承租方,并以乙公司的名义与承租方订立房屋租赁合同。合同还约定租金不得低于50元/(m2·月)的标准,租期不得超过3年,承租方不得转租。小孙寻找到了有意向承租的公司,经谈判,小孙代表乙公司与丙公司订立了房屋租赁合同。该合同约定:租金为60元/(m2·月),租期2年,租赁期内丙公司可以转租。丙公司承租1年以后,将其承租的办公用房的一半转租给丁公司,转租合同约定:租期2年,租金为65元/(m2·月)。丁公司承租半年之后,贷款银行因为乙公司未能按期返还贷款本息,要依法处分该已经设定抵押的办公用房(抵押登记在丙公司承租之前)。
贷款银行依法处分该办公用房,对于丙公司的装修损失,下列说法中正确有(  )。

A、贷款银行承担一部分
B、乙公司承担
C、甲公司承担一部分
D、小孙承担一部分

答案:B
解析:
代理是指经纪人在受托权限内,以委托人的名义与第三方进行交易,并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理,是一种商事代理活动,即代理人根据与被代理人达成的经纪合同,按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担,经纪人只收取委托人的佣金。案例中,小孙代理乙公司进行房地产交易,责任由委托人即乙公司承担


住宅项目价格制定中,价格确定步骤包括( )。

A.了解自己所有的产品
B.分析现在与未来的市场竞争情况
C.将产品根据户型、资源及客户需求进行分类,并进行细分
D.结合产品分类、客户需求和销售目标确定价格策略
E.收集竞争项目销售与价格信息

答案:A,C,D
解析:
住宅项目价格策略的确定步骤包括:①了解自己所有的产品;②将产品根据户型、资源及客户需求进行分类,并进行细分;③结合产品分类、客户需求和销售目标确定价格策略。


  蒋先生拟购买一套建筑面积为106m2、单价为3600元/m2的住房,可用其银行存款50000元和所在单位以商业汇票方式划转的住房补贴90000元支付购房首付款,其余使用商业贷款。按政策要求,最低首付比例为30%,贷款期限20年,贷款利率为6%。贷款银行为审核借款人资格,要求蒋先生办理个人贷款抵押房屋综合保险。交房后蒋先生进行了简单装修,但入住后产生了不适,经检测发现空气中含有过量的氡。

1.蒋先生使用的信用形式为(  )。

A、 国家信用
B、 商业信用
C、 银行信用
D、 消费信用

答案:D
解析:
根据信用主体,分为商业信用、银行信用、政府信用、消费信用、民间信用、证券信用和国际信用。消费信用是指企业、银行或其他金融机构以商品或货币的形式向消费者个人提供的信用,一般直接用于生活消费,如购买住房。


在房地产居间业务中,正确的观点或做法是()。

A:同业协作时应本着真诚的精神,告知合作方的客户自己与合作者非同一经纪机构
B:为防止业主跳盘,应尽早安排双方见面
C:可通过书面委托来防范业主跳盘
D:为提高工作效率,同业协作时可直接或间接与合作方的客户建立联系

答案:C
解析:


2021房地产经纪人考试真题9章 第4章


某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区,需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后,W公司决定调整最初的开发方案,欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅,并决定委托Y房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中,由于建设资金不足,W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行,取得了2000万元的建设贷款。两年后,该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用,W公司委托D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以6100元/m2的价格购买了其中一套商品住宅。

W公司取得土地使用权的批准部门为( )。

A.省人民政府
B.省人民政府土地管理部门
C.市人民政府
D.国务院

答案:C
解析:
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。


房地产信息数据不包括(  )。

A、 房地产行业法规资料
B、 人文社会经济资料
C、 交通流量资料
D、 内部资料

答案:D
解析:
房地产信息数据的分类包括:①房地产行业法规资料;②人文社会经济资料;③项目基地现状资料;④交通流量资料;⑤公共设施资料;⑥房地产金融与资本市场资料;⑦销售资料;⑧竞争项目资料;⑨租金资料。


培养长期客户的策略有( )。

A:与老客户保持联系
B:把眼光放在长期潜在的顾客上
C:建立广泛的社会联系
D:与服务供应商建立广泛联系
E:与周边学校保持联系

答案:A,B,C,D
解析:


在客户接待环节,房屋出租人将房屋出租事项委托给房地产经纪人后,房地产经纪人应(  )。

A.签订房屋出租委托书
B.告知出租人房屋租赁居间服务的内容
C.查验房屋编制《房屋状况说明书》
D.编写出租物业广告信息
E.进行佣金的结算

答案:A,B,C,D
解析:
房屋出租客户一旦将房屋出租事项委托给房地产经纪人,房地产经纪人应与出租人签订房屋出租委托书(或客户房屋出租登记表),并告知出租人房屋租赁居间服务的内容、收费标准和营销途径。房地产经纪人要对出租的房屋进行查验编制《房屋状况说明书》,还需通过房屋查验,结合区域内出租物业的租金价格行情水平,与出租人协商确定月租金额,编写出租物业广告信息。


房地产经纪人在存量房租赁代理业务中,进行房屋查验的目的是(  )。

A:掌握出租人意向
B:了解房屋区位和实物状况
C:传播房屋租赁信息
D:促进签订房屋租赁合同

答案:D
解析:


关于代理的说法,错误的是(  )。

A:代理人应在代理权限内进行民事活动
B:代理人应以被代理人的名义进行民事活动
C:代理人的民事活动结果由被代理人承受
D:代理人的民事活动结果由代理人与被代理人书面约定承受人

答案:D
解析:


现代房地产经纪机构进行连锁经营的目的主要有(  )。

A.获得更多信息资源并借助网络技术实现信息共享
B.吸引人才
C.扩大有效服务半径
D.以规模化经营降低运营成本
E.形成垄断

答案:A,C,D
解析:
连锁经营模式可以通过众多直接经营组织单元统一运营管理模式、统一品牌标志和宣传、统一人员培训,并通过机构内部的信息系统进行一定的信息共享,扩大企业的服务范围,从而获得规模效益。


2021房地产经纪人考试真题9章 第5章


房地产经纪人员职业道德的基本要求主要体现在( )几个方面。

A:职业良心
B:职业纪律
C:职业责任感
D:职业理念
E:执业理念

答案:A,C,E
解析:


写字楼项目进行目标客户定位时,根据片区现有写字楼客户的调查分析,将主流行业、主流发展规模、主流来源区域的企业作为(  )。

A、重要客户群锁定
B、项目核心客户群
C、游离客户群界定
D、无效客户群

答案:B
解析:
字楼项目目标客户定位分为:①核心客户群锁定;②重要客户群锁定;③游离客户群界定。其中,核心客户群锁定是指根据片区现有写字楼客户的调查分析,将主导行业、产业发展规模、主流来源区域的企业作为项目核心客户群。


下列制度中,属于我国《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度的有( )。

A.国有土地有偿有限期使用制度
B.房地产交易强制公证制度
C.房地产成交价格申报制度
D.房地产价格评估制度
E.土地使用权和房屋所有权登记发证制度

答案:A,C,D,E
解析:
作为全面规范房地产开发建设、房地产交易、房地产登记等行为的大法,《城市房地产管理法》确立了一系列重要制度和房地产行政管理体制:①国有土地有偿、有限期使用制度;②房地产成交价格申报制度;③房地产价格评估制度;④房地产价格评估人员资格认证制度;⑤土地使用权和房屋所有权登记发证制度;⑥房地产行政管理体制。


综合布线系统的( )是指在不改变布线敷设物理结构情况下,可以重新组织网络系统。

A.可靠性
B.灵活性
C.重构性
D.先进性

答案:C
解析:
综合布线系统的重构性是指在不改变布线敷设物理结构情况下,可以重新组织网络系统。A项,可靠性是指在综合布线系统下,各系统采用相同的传输介质,可互为备用;B项,灵活性是指在综合布线系统下,所有设备的开通及更改均不需改变系统布线,只需增减相应的网络设备以及进行必要的跳线管理即可;D项,先进性是指语音、数据、图像等信息共同在综合布线中传输,对传输宽带和传输速度要求很高,采用先进的综合布线技术可以满足这些要求。


张某委托甲房地产经纪机构(以下称甲机构)为其寻找一套房子。经过反复比较,张某最终选择了一套两室一厅的房子,并同甲房地产经纪机构、房屋出售方签订了房地产经纪服务合同。后在甲机构房地产经纪人员李某的协助下,张某与出售方签订了房地产买卖合同。并委托甲机构为该房屋交易办理后续的贷款及产权过户手续。
甲机构代办贷款及产权过户手续,应当(  )。

A、另行签订合同,但不能收费
B、另行收费,但无需再签合同
C、另行签订合同,可以约定另外收费
D、另行收费,但必须再签居间合同

答案:C
解析:
房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同,并另行约定费用。


我国房地产经纪业面临的主要问题有(  )。

A.新建商品房经纪方式相对落后,经纪服务水平有待提高
B.企业抗风险能力较弱,容易在市场波动中大起大落
C.行业管理体制不完善,行业管理水平不高
D.社会对行业的总体认知度不高,不利于行业发展
E.法律法规体系不健全,行业运行与管理缺乏良好的制度环境

答案:B,C,D,E
解析:


范某与保姆包某签订协议:包某照顾范某的衣食住行直至范某去世,范某死后所有遗产归包某所有。该协议的性质是(  )。

A.普通的合同
B.遗嘱
C.遗赠协议
D.遗赠扶养协议

答案:D
解析:
遗赠扶养协议是公民与扶养人之间签订的关于扶养人扶养该公民,该公民死亡后将财产遗赠给扶养人的协议。


2021房地产经纪人考试真题9章 第6章


售楼处的基本功能是(  )。

A、 展示商品房项目的信息、提供商品房销售的场所
B、 规范房地产交易行为
C、 促成房地产交易
D、 提升房地产价值

答案:A
解析:
售楼处的基本功能是展示商品房项目的信息、提供商品房销售的场所。展示商品房信息的内容会因商品房项目情况的不同有很大差异。


根据现有市场产品的客户反馈制订适当的产品建议,将有效避免新产品新技术应用的风险,同时可在客户关注方面改良提升,增强客户认可度与市场竞争力,这是基于(  )的项目定位模式。

A.客户体验点
B.项目既定市场定位
C.项目运作模式
D.市场实操案例反馈

答案:D
解析:
项目定位模式包括有:①基于市场实操案例反馈,是指根据现有市场产品的客户反馈制定适当的产品建议,将有效避免新产品新技术应用的风险,可结合客户建议改良提升产品设计,增强客户认可度与市场竞争力;②基于客户体验点,考虑到发展商合理的投入产出比,将有限的资金运用于最能打动客户的写字楼产品方面,进而实现良好的收益,写字楼发展建议必须建立在充分了解市场客户需求与体验点,将其进行优先级/重要性排序,使每一分钱花在刀刃上;③基于项目既定市场定位,不同的市场定位决定写字楼的设计与软硬件配置水平;④基于项目运作模式,是指写字楼开发商资金实力雄厚,有能力持有一部分甚至是全部物业,因而并不急于将全部物业对外销售,期望通过出租物业逐步回收资金。


甲房地产中介公司发现某大型小区有大量的空置房并有许多客户要求购买或租赁该小区物业。于是该中介公司决定在该小区附近设立分公司,主要从事该小区的房地产中介服务。该公司利用在小区内外的路口派发宣传单来获得房源和客源。为了提高公司的效率和经纪人的积极性,该公司采用计算机技术对所有房源进行了分类,并利用密码技术规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息。
该分公司采用了(  )的客源开拓方法。

A、广告法
B、门店接待法
C、客户介绍法
D、人际关系法

答案:A,B
解析:
门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面,客户主动上门咨询而得到客户的方法;广告法是指房地产经纪公司可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者DM单等媒介上发布房源信息,通过发布的房源信息吸引潜在客户,从而获得客源信息的渠道。本案例,在小区附近设立分公司,可以利用门店接待;运用路牌广告发布信息,属于运用广告法揽客。


(一)  胡某是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的房地产经纪人协理,李某是甲公司注册房地产经纪人。胡某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)开发的住宅楼的销售代理权,并签订了销售委托合同。该住宅楼于2005年4月1日通过竣工验收,5月2日陈某购买了该住宅楼的一套现房,签订的商品房买卖合同中,对办理房屋权属登记时间没有特别约定。6月1日乙公司将陈某所购房屋交给陈某使用,之后乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到房屋所有权证后,发现其上记载的楼层有误。
下列关于销售委托合同签订的表述中,正确的为(  )。

A、合同应由甲公司与乙公司签订
B、李某可以个人的名义与乙公司签订合同
C、李某可以甲公司的名义与乙公司订立合同
D、胡某在得到甲公司的授权后也可与乙公司订立合同

答案:A,C
解析:
A项,房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行,不能以个人的名义进行;房地产经纪业务必须由房地产经纪机构统一承接,房地产经纪服务合同也必须由房地产经纪机构与委托人签订,房地产经纪业务必须由房地产经纪机构指定具体的房地产经纪人员去承办和完成。C项,根据《房地产经纪执业规则》,房地产经纪机构对每宗房地产经纪业务,应当选派或者由委托人选定登记在本机构的房地产经纪人员为承办人,并在房地产经纪服务合同中载明。房地产经纪服务合同应当由承办该宗经纪业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。本案例中,胡某是房地产经纪人协理,李某是甲公司注册房地产经纪人,因此胡某无权代表甲公司与乙公司签署合同,李某可以。


土地使用权全部属于划拨供给方式的房产种类是(  )。

A、 房改房
B、 已购公有住房
C、 国家机关用地
D、 经济适用住房

答案:D
解析:
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的,经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。


房地产经纪人协理是指( )。

A:取得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》
B:取得《中华人民共和国房地产经纪人协理职业资格证书》
C:协助房地产经纪人从事部分独立经纪工作的自然人
D:协助房地产经纪人从事非独立经纪工作的自然人
E:取得《房地产经纪人协理注册证》

答案:A,D
解析:


在新建商品房销售代理业务中,房地产经纪机构的服务内容不涉及(  )。

A.竞争产品分析
B.项目本体分析
C.客户定位
D.土地的研究

答案:D
解析:
在新建商品房销售代理业务中,房地产经纪机构提供的服务内容主要包括:①市场调研;②项目本体分析;③竞争产品分析;④客户定位等项目营销策划咨询;⑤项目宣传及推广;⑥对商品房进行销售;⑦协助商品房买卖合同的签订及房屋交验等。


2021房地产经纪人考试真题9章 第7章


主要内容为获得土地使用权及在获得土地使用权的土地上建造房屋的房地产法的调整对象是(  )。

A、 房地产开发关系
B、 物业管理关系
C、 房地产行政管理关系
D、 房地产交易关系

答案:A
解析:
房地产开发关系是指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系,包括两方面的内容:①获得建设用地使用权;②在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。


房地产投资具有的特点是( )。

A.投资成本高
B.综合性强
C.风险大
D.回收期长
E.所需专业知识广

答案:A,C,D,E
解析:
房地产投资是指国家、企业或个人为了达到获利的目的,将货币资产转化为房地产实物资产的行为。由于房地产商品的特殊性,房地产投资具有以下特点:①投资成本高;②风险大;③回收期长;④所需专业知识广。这些特点使不少非专业投资者尤其是个人投资者不能轻易介入房地产投资。


房地产经纪信息的筛选就是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。根据当前需要挑选信息时,应主要考虑( )。

A.信息的深度
B.信息的广度
C.信息的密度
D.信息的限度

答案:A
解析:
在房地产经纪信息加工整理的程序中,筛选是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。在挑选的过程中,既要考虑到当前的需要,又要兼顾到以后的需要。在考虑当前需要时主要考虑信息的深度,而后者则主要考虑信息的广度。


银行业金融机构是指(  )等吸收公众存款的金融机构以及政策性银行。

A、 商业银行
B、 城市信用合作社
C、 中央银行
D、 农村信用合作社
E、 专业银行

答案:A,B,D
解析:
金融机构是专门从事货币信用业务的社会经济活动组织,分为银行业和非银行金融机构。其中,银行是以存款、贷款、结算、汇兑等业务为主要经营内容的金融机构,包括商业银行(如中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行、交通银行等)、政策性银行(如国家开发银行等)、信用合作社等。


王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房,因预期房价上涨,王某同意付给卖方76万元,并承担应由卖方承担的交易税费,该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%,该套住房的物业管理费为300元/月,王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身,现月收入为5600元,除住房抵押外无其他债务支出,假定当地商业银行规定贷款价值比为70%,王某拟采取按月等额本息还款,贷款年利率为4.8%,贷款期限为30年。(2012年真题)

该套住房的正常交易价格为( )元/m2。

A.9223
B.9500
C.9794
D.10000

答案:A
解析:
本案例属于交易税费非正常负担的交易。公式为:


个人住房中的组合贷款是指( )。(2012年真题)

A.购房贷款和装修贷款
B.购买两套或者两套以上的贷款
C.贷款资金开源于两家或者两家以上商业银行
D.由住房公积金贷款和商业性贷款共同组成的贷款

答案:D
解析:
组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款,不足部分申请商业性贷款,即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。


存量房遍布城市的各个角落,销售离散性大,房地产经纪企业建立社区性门店。体现出存量房销售(  )的特点。

A、待售房屋实体差异大
B、销售对象坐落分散
C、主要为现房销售
D、房屋产权关系复杂

答案:B
解析:
存量房销售的特点包括:①房屋产权关系复杂;②销售对象坐落分散;③主要为现房销售;④待售房屋实体差异大;⑤价格浮动空间大;⑥存量房销售更加侧重体验式服务。其中,销售对象坐落分散表现为:存量房遍布城市的各个角落,尽管房地产经纪机构通常建立了社区性门店,但经纪人和消费者还是需要花费较大的时间成本和交通成本用于查勘坐落于不同住宅小区的物业单元


2021房地产经纪人考试真题9章 第8章


小张、小王二人共同开办甲房地产经纪机构(以下简称甲机构),小张、小王是房地产经纪人。招聘业务员小李、小赵,二人是房地产经纪人协理。房主邢某委托甲机构代理出租自己的一套商业用房,并与甲机构签订了房地产经纪合同。

小张在为邢某提供服务的过程中,给邢某造成了损失,应由(  )承担责任。

A.小张
B.小张与邢某共同
C.小张与邢某共同
D.甲机构

答案:D
解析:
由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的,房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的。因此,一方面,如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的,应由房地产经纪机构统一承担责任,房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿,再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿;另一方面,如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失,应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求,由委托人对房地产经纪机构进行赔偿,然后,房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。房地产经纪业务的特点决定了房地产经纪人员较大的流动性,由房地产经纪机构统一承接经纪业务并承担法律责任有利于保护委托人、房地产经纪人员和房地产经纪机构三方的合法权益,也有利于提高房地产经纪机构的内部监管水平,以更加有效地规避风险。


我国房地产经纪行业中较早发展起来,且市场参与度尚不够高的房地产经纪机构是( )。

A.存量房经纪业务为主的房地产经纪机构
B.新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构
C.房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构
D.综合性房地产经纪机构

答案:B
解析:
以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构主要为房地产开发企业提供新建商品房销售、租赁代理服务。这类机构是我国房地产经纪行业中较早发展起来的机构,但目前在新建商品房市场上,由于很多新建商品房,是由开发商自己组建销售团队或委托互联网分销商进行销售,而不是委托专业的房地产经纪机构进行销售,这类机构的市场参与度尚不够高。


根据《住宅专项维修资金管理办法》规定,交存住宅专项维修资金的范围包括( )。

A.住宅
B.住宅小区内非住宅
C.出售的公有住房
D.一个业主所有且其他物业不具有的部位
E.一个业主所有且其他物业不具有的共用设施设备

答案:A,B,C
解析:
根据《住宅专项维修资金管理办法》规定,交存住宅专项维修资金的范围包括:①住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;②住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅;③属上述范围的出售的公有住房。


房地产广告中对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的( )。

A.有效期限
B.调动范围
C.市场趋势
D.波动幅度

答案:A
解析:
根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布规定》,房地产经纪机构发布房地产广告或者业务招揽广告时,房地产广告中对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限。


商品住宅销售中,房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和( )。

A.《住宅功能保证书》
B.《住宅环境保证书》
C.《住宅寿命说明书》
D.《住宅使用说明书》

答案:D
解析:
房地产开发企业应当在商品住房交付使用时,向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。


房地产开发商在销售房地产项目之前,必须准备的法律文件包括(  )。

A.建设工程规划许可证
B.土地使用权出让合同
C.商品房预售许可证
D.商品房买卖合同
E.建设工程竣工验收合格证明

答案:A,C,D
解析:
开发商在房地产项目进入市场销售前需取得、并在销售现场进行公示的批示和法律文件,主要包括“五证”、“两书”以及《商品房买卖合同》等。“五证”是指《不动产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(即建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“两书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。


共用题干
黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子,贷款20万元,贷款期20年,抵押贷款月还款系数为0.006924,,黄先生住了两年后,想将房子租出,于是委托A中介公司的经纪人小张代为招租,在未租出前房屋仍由黄先生管理。

小张有义务告知黄先生不得将房屋出租给( )人员。
A:无民事行为能力的
B:无合法有效身份证明的
C:无所在城市户口的
D:有犯罪记录的

答案:A,B,D
解析:


2021房地产经纪人考试真题9章 第9章


写字楼项目具有( )的特点,在代理销售过程中,房地产经纪机构需要与房地产开发商充分协商写字楼项目的运作目标。

A.投资大
B.收益大
C.回收期长
D.回收期短
E.风险小

答案:A,C
解析:
与其他类型的房地产项目一样,写字楼项目在投入建设之前需要严格依据土地规划的法定用途进行前期的市场定位与大致的产品类型界定。写字楼项目投资大、回收期长,在代理销售过程中,房地产经纪机构需要与房地产开发商充分协商写字楼项目的运作目标。


根据用户的用电性质,供电可分为(  )。

A、正式用电
B、临时用电
C、居民生活用电
D、工商业用电
E、农业生产用电

答案:C,D,E
解析:
根据用户的用电性质,分为居民生活用电、工商业用电、农业生产用电等。AB两项,根据供电设施是否永久,分为正式用电、临时用电。


在征收土地时,土地管理部门和用地单位必须严格遵守(    )的原则。

A.依法征地
B.区分有偿使用和无偿使用土地
C.保证国家建设用地
D.妥善安置被征地单位和农民
E.珍惜耕地,合理利用土地

答案:A,C,D,E
解析:


梁根据( )分为主梁和次梁。

A.使用的材料
B.梁与支撑的连接状况
C.力的传递路线
D.荷载能力

答案:C
解析:
梁是跨过空间将楼面或屋面荷载传递到柱或墙的横向承重构件。圈梁主要是为提高建筑物整体结构的稳定性,沿着建筑物的全部外墙和部分内墙设置的连续封闭的梁。过梁是设置在门窗等洞口上方的承受上部荷载的构件。梁根据所用的材料,分为钢梁、钢筋混凝土梁和木梁;根据力的传递路线,分为主梁和次梁;根据梁与支撑的连接状况,分为简支梁、连续梁和悬臂梁等。


甲房地产开发企业新开发的普通住宅销售增值额为1200万元,按土地增值税相关规定 准予扣除项目金额为7000万元,则其应纳土地增值税额为(  )万元。

A:0
B:360
C:480
D:600

答案:A
解析:


我国免征契税的情形不包括()。

A:纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的
B:房屋用于办公、教学、医疗的
C:非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地的
D:城镇职工按规定第一次购买公有住房的

答案:C
解析:


任何商业地产都不能忽略当地的经济发展水平和地域特色,因此商业地产项目的定位要(  )。

A、与城市发展方向一致
B、适合本土化
C、适合商业模式发展态势
D、坚持差异化原则

答案:B
解析:

本土化即要求商业定位本土化,因地制宜。尽管商业地产在中国发展时间不长,但国外新兴的商业模式大量涌入中国。但是任何商业地产都不能忽略当地的经济发展水平和地域特色,因此不能简单照搬国外先进的经验或模式,而是要根据项目所在城市或区域的经济环境、商圈结构、消费水平、生活方式、生活习惯和城市发展规划等现实情况来作为定位大前提,不能脱离本土市场。要坚持以下本土化原则:①符合中国人的生活居住行为特点;②符合中国人的购物消费特点;③建筑风格最好符合本土特色。